Agevolazioni prima casa: non c’è fusione in caso di demolizione e ricostruzione

Non trova campo di applicazione l’agevolazione “prima casa” per il proprietario di appartamento (già acquistato con il beneficio) e facente parte di un fabbricato più ampio,, nel caso in cui questi intenda acquistare la piena proprietà dell’ulteriore porzione immobiliare facente parte dello stesso detto fabbricato, il quale dopo il citato acquisto sarà oggetto di demolizione e successiva costruzione, di un villino sulla medesima area. E’ la tesi sostenuta dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 113/E del 2020, in cui è riportato il caso di una signora comproprietaria con il marito in regime di separazione, di una porzione immobiliare (casa di abitazione  e garage) facente parte di un più ampio fabbricato ed acquistata con le agevolazioni prima casa.

La signora intende ora acquistare la piena proprietà dell’ulteriore porzione immobiliare facente parte di detto fabbricato. Successivamente al predetto acquisto, è intenzione dei coniugi demolire l’intero fabbricato ed edificare, sull’area che risulta della demolizione, un villino, che sarà composto da un’unica casa di abitazione con annesso locale garage. L’istante, dunque, ha domandato all’Amministrazione finanziaria se sul nuovo acquisto dell’unità immobiliare potrà fruire nuovamente delle agevolazioni.

I requisiti per l’agevolazione

L’Agenzia delle Entrate ricorda che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa spetta purché siano rispettate congiuntamente una serie di condizioni, ossia: a) l’immobile oggetto dell’acquisto deve appartenere a categoria catastale diversa da A1, A8 e A9; b) l’immobile acquistato deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività; c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; d) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Tra le cause ostative al beneficio, dunque, vi rientra la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni prima casa, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.

Cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Con Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e Risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 l’Amministrazione finanziaria aveva, comunque, riconosciuto la possibilità di godere delle agevolazioni per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche “non di lusso” (categoria catastale diversa da A/1, A/8 ed A/9). Orientamento, questo confermato anche nella Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, in cui si era precisato altresì che nel caso di acquisto di alloggio da accorpare ad altro contiguo già di proprietà in modo da costituire un’unica unità abitativa, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune deve intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.

Sulla base dei predetti orientamenti, dunque, secondo l’Amministrazione finanziaria deve ritenersi che il beneficio prima casa, nell’ipotesi di acquisto di ulteriore unità immobiliare adiacente rispetto alla propria “prima casa” di abitazione, può essere riconosciuto unicamente nel caso in cui l’acquirente si impegni, in sede di acquisto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti e condizioni previsti, a fondere, anche sotto il profilo catastale, la propria “prima casa” di abitazione preposseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Le medesime agevolazioni , invece, non possono essere riconosciute nel caso, in cui è intenzione, successivamente all’acquisto dell’ulteriore unità immobiliare, demolire l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria “prima casa” di abitazione e l’ulteriore unità acquistata, ed edificare sull’area di risulta della demolizione un nuovo fabbricato (in questo caso villino). Ciò, poiché, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non si configura, neanche da un punto di vista catastale, come una fusione.