Ascensore condominiale: ripartizione delle spese e benefici fiscali

Uno dei principali dibattiti che caratterizzano un’assemblea condominiale riguarda l’installazione e la manutenzione dell’ascensore.

In alcuni casi la sua installazione è obbligatoria senza che sia necessaria una delibera apposita. In altri è l’assemblea a decidere con la maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea.

Cosa succede se un condòmino non vuole partecipare alla spesa di installazione? Può in un momento successivo cambiare idea e concorrere alle spese di gestione? quali sono i benefici fiscali connessi alla sua installazione?

Installazione dell’ascensore condominiale: quanto è obbligatorio

L’installazione dell’ascensore condominiale è obbligatoria “in tutti i casi in cui l’accesso alla più alta unità immobiliare è posto oltre il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrati e-o porticati”.

Ciò sta a significare che per un immobile di nuova costruzione con più di tre piani la sua installazione è disposta per legge.

In tutti gli altri casi, negli edifici residenziali con non più di tre livelli fuori terra:

• è consentita la deroga all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala,
• purché sia assicurata la possibilità della loro installazione in un tempo successivo.

A prevederlo è l’art. 3  del D.M. 236/1989, Ministero dei lavori pubblici.

Quando decide l’assemblea condominiale

Nei casi in deroga all’obbligo di installazione dell’ascensore, è l’assemblea condominiale a decidere se installare o meno l’ascensore. L’installazione dell’ascensore può essere qualificata quale intervento di eliminazione delle barriere architettoniche.

La decisione è valida se approvata con un numero di voti che rappresenta:

• la maggioranza degli intervenuti e
• almeno la metà del valore dell’edificio (millesimali).

Difatti, è l’art 1136 del codice civile a prevederlo.

Se intesa invece quale “innovazione“, l’installazione dell’ascensore richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

La ripartizione delle spese

Potrebbero sorgere dei dubbi sulla corretta suddivisione delle spese; il riferimento è a coloro che non utilizzano l’ascensore o comunque ne fanno un uso limitato.

Si pensi a chi abita al piano terra o a piani comunque non elevati.

A tal proposito, le spese sono suddivise tra i condòmini:

• in misura proporzionale al valore della proprietà (millesimali);
• salvo diversa convenzione.

Ad ogni modo, come nel caso dell’ascensore, le spese devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si considerano dunque i millesimali e il piano di abitazione.

Difatti, chi abita al pian terreno, pagano solo in base ai millesimi di proprietà. In tal senso, la pronuncia, Cassazione con la sentenza 8823/2015. Non paga dunque la quote d’uso.

E se un condòmino non vuole partecipare alla spesa?

In tale caso, dovrà dichiarare di non voler usufruire dell’ascensore. Ad ogni modo, se in un momento successivo cambia idea dovrà partecipare alle spese di gestione nonché a quelle originarie di esecuzione.

La possibilità di non partecipare inizialmente alle spese è ammessa laddove, l’innovazione comporta:

• una spesa molto gravosa o
• abbia carattere voluttuario (non necessaria) rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio.

E’ inoltre necessario che l’ascensore sia suscettibile di utilizzazione separata (ascensore con chiave ad esempio).

Se l’utilizzazione separata non è possibile: l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Vantaggi fiscali

Laddove, l’installazione dell’ascensore rientra negli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche, i condòmini possono beneficare della detrazione Irpef del 50%. La detrazione spetta anche se l’intervento finalizzato all’eliminazione delle barriere architettoniche, è effettuato in assenza di disabili nell’unità immobiliare o nel condominio in cui sono eseguiti i lavori (circolare n°19/e 2020).

In tale caso, come da previsioni del decreto rilancio, è possibile optare per la cessione della detrazione in favore del fornitore dei lavori o di banche altri intermediari finanziari.

Inoltre, la realizzazione di opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche può beneficiare dell’Iva ridotta al 4%.  Se tali opere rispondano ai requisiti tecnici previsti dalla norma  di cui all’articolo 8.1.12 del Dm n. 236/1989).

Se l’iniziativa è di un solo condòmino

Se l’iniziativa è di un solo condominio, i costi di installazione di un ascensore in un condominio, sostenuti per intero da un singolo condomino, sono detraibili anche se i lavori non sono stati deliberati dall’assemblea, ma sono stati autorizzati dal Comune. Difatti:

• il contribuente potrà usufruire del beneficio fiscale limitatamente alla parte di spesa riferibile alla quota a lui imputabile,
• sulla base della tabella condominiale di ripartizione millesimale (risoluzione n. 264/E del 25 giugno 2008).