Aste Giudiziarie: CTU, o relazione di stima, le verità nascoste. Parte 2°.

Avevamo interrotto la nostra illustrazione sulla CTU (clicca su questo link per leggere la prima parte) spiegando prima di tutto gli elementi che andiamo a trovare all’interno di essa, e successivamente abbiamo cercato di ricostruire una vera e propria perizia CTU al fine di comprendere meglio l’immobile e le relative “verità nascoste” che possiamo trovare al suo interno.
Quindi riassumendo, dati catastali, sia dell’immobile che delle eventuali pertinenze, la descrizione dell’appartamento; non smetterò mai di sottolinearlo, bisogna sempre prestare attenzione a cosa scrive il perito e a saper leggere quello che ci vuole esprimere, spesso in perizia troviamo parole come “stato di degrado” o “stato di manutenzione discreto” .

Allora, non bisogna subito all’allarmarsi quando si sente una frase del genere, queste sono parole che spesso vengono usate in perizia ma sono da prendere con le pinze, quando si descrive ad esempio lo stato di un ambiente della casa e al suo interno ci sono delle infiltrazioni di acqua è normale che il perito cerchi di descrivere la situazione che gli si pone davanti, questo non significa che l’appartamento sta crollando! In oltre se il perito è attento ci segnalerà subito se l’infiltrazione proviene per causa imputabile all’appartamento, o dall’ appartamento confinante o ancora dall’intero condominio, in oltre molti si spingono più avanti indicando anche lo stato di avanzamento dell’umidità e gli eventuali lavori da fare con relative spese (queste addirittura certe volte sono anche detratte dalla valutazione finale del bene) e sapremmo subito se la spesa dovrà essere sostenuta da noi o dall’intero condominio. Quindi in questo caso è meglio farsi prima i “conti in tasca” bene, e non trovarsi subito con una notevole spesa imprevista.
Per quanto riguarda lo stato di manutenzione invece, io diffido sempre, nel senso che comunque sarà non troveremo mai l’appartamento sistemato e pulito come quando acquistiamo da un privato. E bene sapere che molte volte chi lascia un appartamento oggetto di una procedura esecutiva fa di tutto per lasciare “il segno” di un suo passaggio dalla casa; è bene quindi sapere di essere pronti a tutto quando si entra in casa per la prima volta, e soprattutto non giudicare dalla prima impressione… tra l’altro, non dimentichiamo, che stiamo entrando in casa nostra!!!

Relazione di stima o perizia di stima immobili

Ritorniamo alla CTU, altro elemento da tenere sempre in considerazione è lo stato di possesso e la regolarità urbanistica, riguardo al primo aspetto e bene sottolineare che acquistare un appartamento libero è molto diverso da uno occupato. Per prima cosa un appartamento libero viene subito consegnato, sempre tramite ufficiale giudiziario, dopo avere ottenuto il decreto di trasferimento (cioè il documento con il quale il G.E. trasferisce la proprietà in capo all’aggiudicatario dell’asta) in oltre un appartamento libero attrarrà un numero maggiore di interessati e quindi di concorrenti, questo perché liberare un appartamento da un soggetto che non ha un valido titolo per starvi dentro richiede uno sforzo notevole, più di pazienza oltre che di denaro, e tenete sempre conto che per liberare un appartamento tramite procedura con avvocato e ufficiale giudiziario richiede un tempo che va dai 3 mesi fin anche ai 2 anni, dipende sempre da chi risiede nella casa e dal tipo di problemi che porta. Altra considerazione va fatta nel caso in cui il soggetto che occupa la casa possiede un valido titolo per starvi dentro, come ad esempio un contratto di affitto il quale sarà – non sempre – presente nella CTU, la quale porterà la dicitura “contratto di affitto non opponibile alla procedura”, significa che il contratto è regolare e voi potrete entrare in possesso del bene solo alla regolare scadenza; nel frattempo prenderete comunque il canone di locazione.

Regolarità urbanistica di un immobile

Sotto l’aspetto della regolarità urbanistica, invece, e bene tenere in mente che in un asta giudiziaria possono essere messi in vendita beni che ad esempio non hanno la concessione edilizia perché revocata o addirittura del tutto abusivi; questo perché appunto fanno parte di una procedura esecutiva e quasi sicuramente nella valutazione del bene viene calcolata anche la spesa per una eventuale messa in regola o addirittura per la sua demolizione. Considerando che molti di noi acquistano per abitare la casa o per rivendere e bene sempre tenere d’occhio la regolarità dei beni che andiamo ad acquistare.

Valutazione economica del bene

In fine, ma forse la più importante, la valutazione economica del bene. Anche qui mi permetto di fare delle osservazioni. Nella valutazione del bene il CTU prende sempre in considerazione degli elementi, come ad esempio beni in vendita tra privati nella stessa zona con simili caratteristiche, anche se c’è da tener presente che una cosa sono le richieste che i privati fanno sul mercato, una cosa sono i reali prezzi con cui gli appartamenti vengono venduti. Tenete presente che comunque tra la data riportata in perizia della valutazione del bene e il reale momento in cui il bene viene messo in asta e successivamente viene aggiudicato passano molti mesi, a volte anni, dato che raramente un bene viene aggiudicato in prima asta, questo comporta un bilanciarsi delle valutazioni e quindi della reale convenienza del bene oggetto d’asta.
Spero di essere stato chiaro nella trattazione dell’argomento e nel riportare gli esempi, che sono comunque reali e vissuti in prima persona e non… vi invito in oltre a continuare l’approfondimento dei vari argomenti sia nei commenti in basso che nel nostro forum, alla sezione mercato immobiliare …

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare .