Giuseppe Timpone
Nei primi 4 mesi del 2019, l’ammontare di mutui richiesti dalle famiglie alle banche in Italia risultano diminuiti su base annua del 9%. Un apparente controsenso, se si pensa che i tassi d’interesse applicati sono scesi nel frattempo ai nuovi minimi storici. L’Euribor non ha fatto che proseguire la discesa lungo le varie scadenze fino ai 12 mesi, toccando nuovi minimi record, facendo contenti sia coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile, sia quanti si accingano a farlo. E l’Eurirs, a cui sono agganciati i mutui a tasso fisso, sono scesi in territorio negativo per la prima volta in relazione alla scadenza a 5 anni, perdendo per le altre scadenze la media di quasi 50 punti base o 0,50% da gennaio ad oggi, favorendo quanti intendano contrarre un nuovo mutuo, chiaramente a tasso fisso.
Mutui casa, affare con tassi ai minimi
Dunque, cosa succede? Le banche non sono rimaste a guardare lo spread nei pressi dei 300 punti base. Vero, ad oggi non hanno accusato alcuna conseguenza sul fronte della raccolta, anzi stanno assistendo persino a una crescita dei depositi, per cui non si trovano costrette ad alzare i tassi (passivi) sulle giacenze e non devono scaricare maggiori costi sulla clientela, non avendo necessità di alzare gli interessi su mutui e prestiti.
Tuttavia, hanno ben chiaro quanto accaduto dopo il 2008, quando si sono ritrovate con tante case sul groppone di mutuatari insolventi e sulle quali gravava l’ipoteca, a garanzia teorica dei prestiti concessi. Risultato? Un’infinita di immobili invenduti e senza prezzo sul mercato, tanto che molti nemmeno sono andati all’asta e quelli che ci sono finiti raramente hanno salvato il capitale. Ancora alla fine del 2018, i crediti deteriorati o Npl lordi ammontavano a 118 miliardi di euro, molti meno del picco dei 360 miliardi toccati nel 2016, ma solo per effetto delle maxi-cessioni in perdita a veicoli esterni, spesso controllati dalle stesse banche.
I requisiti più stringenti
Serve discernere meglio e di più i clienti, perché se si dovesse ripresentare un nuovo 2008, bisognerebbe farsi trovare stavolta più resilienti alla crisi. E come si fa? Requisiti più stringenti per chiedere un mutuo: rapporto tra prestito e reddito annuale più basso, percentuale del valore commerciale dell’immobile finanziato (“loan to value”) non superiori a certe soglie (ad esempio, i due terzi?), maggiore attenzione alla storia creditizia del cliente e alla sua condizione socio-professionale. Per questo, molte famiglie, pur volendo approfittare dei bassi tassi e dei prezzi delle case così allettanti, nemmeno ci provano a recarsi in filiale, sapendo che dietro lo sportello qualcuno dirà loro “no, ci dispiace!”.
Mutui e tassi, la sorpresa del variabile
In teoria, alzare i tassi aiuta a selezionare la clientela, discriminando tra quanti possano permettersi di pagare il prezzo richiesto per accedere al credito e quanti no. Ma questa strategia si è rivelata un boomerang con la crisi, in quanto ha accresciuto i casi di default, cioè di famiglie impossibilitate a continuare a pagare le rate. Oltre tutto, i mutui super convenienti servono oggi alle banche per attirare clienti dentro le filiali, così da coccolarli e puntare su di loro su un orizzonte temporale lungo, offrendo servizi e altri prodotti finanziari più remunerativi. E i bassi tassi servono come specchietto per le allodole, anche se ci penseranno i requisiti reddituali e patrimoniali a tenere alla larga i clienti “subprime”.
