Bonus 110 per il sottotetto pertinenza: chiarimenti

Tra le ipotesi di ristrutturazione con domanda per il bonus 110 c’è quella dell’unità familiare con pertinenza (C2) annessa. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, se al termine dei lavori, la pertinenza è oggetto di cambio di destinazione d’uso e quindi viene adibita ad abitazione, non ci sono problemi per il riconoscimento del Super bonus. Viene, in altre parole, dato risalto alla situazione finale (stato post lavori). Ma, come nel caso dell’utente, potrebbe capitare che non si voglia procedere con variazioni catastali (o che queste siano state realizzate già prima dell’inizio lavori).

Innanzitutto complimenti per la rubrica che trovo molto utile ed esaustiva,  poi specifico il mio caso. Sono proprietario di un immobile così costituito: piano terra int.1;  piano primo int.2 e piano mansarda sottotetto int. 3, quest’ultimo adempito originariamente ad abitazione in modo legittimo.
Attualmente il piano terra int 1 ed il piano primo int. 2 risultano unificati fiscalmente, mentre il piano mansarda sottotetto è stato accatastato come locale di sgombero (categoria catastale C2).
Pertanto, alla luce quanto esposto chiedo se posso usufruire del superbonus 110% utilizzando l’intervento trainante del “cappotto termico” per l’intero immobile includendo anche il tetto calcolato sulla base di una unità immobiliare e relativa pertinenza oppure diversamente?.
In attesa, ringrazio distintamente

Condominio e lavori su parti comuni: concorrono al bonus anche le pertinenze

Partiamo da quanto previsto dalla normativa. In primis quando parliamo di lavori agevolati sulle pertinenze, ci dobbiamo basare sulla definizione fiscale di pertinenza, che ne prevede tre tipologie, così come chiarito dal Mef.

Il riferimento è alla circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate che però, lo premettiamo subito, si limita a considerare i lavori in condominio (in cui coesistono appartamenti ad uso abitativo e pertinenze). Del resto anche per il Sismabonus le Entrate, con circolare 19/E/2020, avevano previsto che

“le pertinenze concorrono come moltiplicatore della spesa massima, infatti: la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio… L’ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari.

Pertanto, ad esempio, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomini in base ai millesimi. “

Questa specifica ci dice due cose importanti:

1. le pertinenze delle unità abitative rientrano nel bonus 110 per i lavori su parti comuni;
2. anche le pertinenze concorrono al calcolo del tetto di spesa per i lavori agevolati.

Per chiarire meglio il punto 2) facciamo un esempio pratico ipotizzando un condominio costituito da 5 appartamenti e 5 cantine. Ebbene tutte le unità immobiliari autonomamente accatastate dovranno essere considerate ai fini dell’intervento sulle parti comuni condominiali per il riconoscimento del Superbonus. In questo caso quindi si contano 10 unità.

La superficie occupata dalle unità a scopo residenziale deve essere almeno del 50% (nella percentuale si contano anche le pertinenze che cambiano destinazione d’uso a fine lavori).

Una casa singola non può avere parti comuni

Il caso presentato però è diverso: si tratta, dopo le modifiche catastali già effettuate, di un’unica abitazione con una pertinenza (C2). Quindi quest’ultima non può fare da moltiplicatore per il calcolo della spesa massima.

Citando le Risp. 62/E/2019 e 419/E/2020

Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come «parti comuni» e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.

Del resto, perché si ravvisino parti comuni, è richiesto un minimo di due unità abitative (art. 1117 del codice civile).

Casa singola più pertinenza: lavori agevolati e tetto di spesa per il 110

I punti di riflessione nel caso di singola abitazione con garage (o più genericamente con pertinenza) sono quindi due. Occorre capire:

1. quali lavori sono agevolabili (trainanti e trainati);
2. come si calcola il tetto massimo per la spesa rientrante nel Superbonus.

Condizione imprescindibile per ottenere il Superbonus per la coibentazione è che l’ intervento effettuato riguardi una porzione minima del 25% della superficie complessiva disperdente lorda dell’edificio. L’intervento deve portare ad un salto di almeno due classi energetiche per l’intero fabbricato. A questo scopo possono essere coinvolte nei lavori tutte le pareti (e non solo quelle che delimitano i locali residenziali riscaldati). Tuttavia, non ravvisandosi condominio e parti comuni, l’interpretazione più corretta ad oggi appare essere quella di considerare il massimale a 96 mila euro, senza extra per la pertinenza.

Ricordiamo, sempre in merito alla spesa, che l’asseverazione tecnica della congruità delle spese implica per il professionista che firma la responsabilità di quanto dichiarato, ossia che l’importo della fattura sia in linea con i prezzari pubblici della zona. Dunque non è possibile fare stime “a occhio”: un’asseverazione non veritiera fa scattare sanzioni nei confronti del tecnico e, senza copertura assicurativa, la perdita delle agevolazioni per il committente.