Bonus 75%. Il limite di spesa è doppio (risposta Agenzia delle entrate n°89)

In materia di bonus 75%, in caso di lavori eseguiti su due edifici distinti e catastalmente autonomi, ma che condividono un unico accesso carrabile e pedonale, la detrazione e il relativo limite di spesa applicabile sono raddoppiati. Dunque devono essere calcolati separatamente per ciascun edificio, in base alla categoria catastale.

Queste, in sintesi, sono le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate  con la risposta n. 89 del 7 aprile 2025.

Il bonus 75%. La risposta n°89 del 7 aprile

L’istante è  proprietario di un complesso immobiliare costituito da due edifici separati, uno appartenente alla categoria catastale B/5 (scuole, laboratori scientifici) e l’altro alla categoria catastale C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse).

Immobili per i quali ha avviato lavori di adeguamento per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Nello specifico, è prevista la realizzazione di percorsi esterni e l’automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli.

Il contribuente ha presentato la Cila in data 7 settembre 2023, e i lavori sono iniziati il 7 ottobre 2023.

La detrazione fiscale per il superamento delle barriere architettoniche è regolata dall’articolo 119-ter del decreto Rilancio (Dl n. 34/2020). Decreto poi modificato in maniera sostanziale dal Dl n. 212/2023).

Rientrino nel bonus  gli interventi effettuati su unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale salvo il rispetto dei criteri previsti dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236.»

Dunque non si deve trattare per forza di edifici abitativi.

Le spese ammesse al bonus 75%

L’agevolazione al 75%  copre le  spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

La detrazione, che si applica anche alla realizzazione di percorsi esterni e agli interventi di automazione degli impianti degli edifici, inclusi quelli per l’apertura e chiusura dei cancelli.

Stessa cosa dicasi per le spese per lo smaltimento e la bonifica degli impianti sostituiti.

A ogni modo, la detrazione si calcola su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

• 50mila euro per gli edifici unifamiliari (secondo l’ADE vale a  dire  una singola unità immobiliare di qualsiasi categoria catastale) o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
• 40mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 30mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da più di otto unità immobiliari

L’articolo 3 del Dl n. 212/2023 ha modificato la disciplina della detrazione in argomento dal 30 dicembre 2023 limitando, tra l’altro, l’ambito oggettivo dell’agevolazione agli interventi aventi ad oggetto scale, rampe e l’installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.

Bonus 75%. Il limite di spesa è doppio

Nel caso di specie però, sulla base della normativa pro tempore vigente si applicano le vecchie regole: molto più vantaggiose di quelle pre DL 212.

Infatti, la normativa da applicare è quella rimasta in vigore fino al 29 dicembre 2023, dal momento che la relativa comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) dichiarata dal contribuente risale al 7 settembre 2023.

Proprio a partire dal 30 dicembre 2023, infatti, il Dl n. 212 del 2023 ha introdotto le suddette modifiche alla detrazione limitandola a pochissimi interventi: realizzazione di scale, rampe e l’installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Dunque il Governo Meloni ha eliminato il vecchio bonus 75%.

Tuttavia, si continuano ad applicare le disposizioni precedenti se prima di tale data ossia entro il 29 dicembre:

• era già stato presentato il titolo abilitativo per gli interventi se previsto, oppure, se non previsto,
• i lavori erano già avviati o era già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e versato un acconto sul prezzo.

Assodato che al caso in esame si applica la vecchia normativa, non restava che capire come calcolare il limite di spesa ammesso in detrazione al 75%.

Ebbene, sotto tale aspetto, l’Agenzia delle entrate con la risposta n°89/2025 sul bonus 75% ritiene che considerato che gli interventi realizzati riguardano l’area esterna e le vie di accesso, carrabile e pedonale, comuni ai due fabbricati, distinti e catastalmente autonomi, il limite di spesa ammesso alla detrazione va riferito a ciascun edificio.

Nei fatti, nel caso in esame il limite di spesa sarà pari a 100.000 euro: 50.000 euro per l’edificio di categoria B/5 e 50.000 per l’edificio di categoria C/6).

Riassumendo.

• Bonus 75%: la detrazione fiscale al 75% è prevista per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, tra cui la realizzazione di percorsi esterni e l’automazione dei cancelli. La detrazione si applica a spese sostenute tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025.
• Limiti di spesa: Il limite di spesa per la detrazione varia in base al tipo di edificio: 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità con accesso autonomo; 40.000 euro per edifici con 2-8 unità; 30.000 euro per edifici con più di 8 unità.
• Normativa applicabile: Fino al 29 dicembre 2023 si applicano le regole precedenti al Decreto-legge n. 212/2023, che consentono una detrazione più ampia rispetto al nuovo decreto, che limita la detrazione a interventi specifici come ascensori, rampe, scale, servoscala e piattaforme elevatrici.
• Caso specifico risposta 89/2025: nel caso di due edifici distinti (uno di categoria B/5 e l’altro di categoria C/6) che condividono un unico accesso carrabile e pedonale, la detrazione si calcola separatamente per ciascun edificio, con un limite di spesa di 50.000 euro per ogni edificio.
• Detrazione separata: La detrazione viene applicata separatamente per ogni edificio, in base alla categoria catastale e alla sua autonomia, anche se gli edifici condividono un accesso comune. In questo caso, il limite totale di spesa ammissibile è di 100.000 euro.