Andrea Amantea
Il decreto semplificazioni interviene in materia di edilizia, ridefinendo l’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia. Novità che hanno effetto anche sulle detrazioni Irpef del 50% riconosciute per il recupero edilizio.
Ecco in chiaro quali sono le novità introdotte, già in vigore dal 17 luglio.
Le novità del decreto semplificazioni
Il D.L. 76/2020, c.d decreto semplificazioni interviene sul testo unico in materia di edilizia, DPR 380/2001, con lo scopo di semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente nonchè lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.
Come da dossier ufficiale, Camera/Senato, le modifiche sono volte anche a:
- incentivare gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, rimuovendo per essi il vincolo del medesimo sedime e della medesima sagoma;
- ridefinire gli interventi di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia.
Su tale ultimo punto, viene previsto, tra l’altro, che nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati.
L’intento del decreto semplificazioni è quello di semplificare e accelerare le procedure edilizie nonché ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese. Difatti l’obiettivo è anche quello di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana (art.10 comma 1 D.L. 76/2020).
Analizziamo passo per passo le novità
Interventi di demolizione e ricostruzione: deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati
Il comma 1, lettera a) dell’art 10 del decreto, riscrive il comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, che reca la disciplina delle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (fonte dossier ufficiale Camera/Senato).
Il primo periodo del nuovo comma 1-ter stabilisce, che, nei casi di interventi che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici e fermo restando che la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti, non è più richiesto il rispetto:
- del vincolo del medesimo sedime e
- del vincolo della medesima sagoma.
Il rispetto delle distanze legittimamente preesistenti è condizione sufficiente per consentire gli interventi di demolizione e ricostruzione anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modificadell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento ( si pensi ad esempio al piano casa) possono essere realizzati, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti:
- con ampliamenti fuori sagoma e
- con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito.
Interventi di manutenzione straordinaria
Nell’ambito della manutenzione straordinaria viene limitato il divieto di esecuzione di interventi che comportino modifiche alle destinazioni d’uso.
A tal proposito, viene stabilito che, i predetti interventi:
- non devono comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso,
- implicanti incremento del carico urbanistico.
In tal modo, viene ammessa la possibilità di interventi di manutenzione straordinaria che comportino invece modifiche alle destinazioni d’uso urbanisticamente non rilevanti.
A tal proposito, si configura quale modifica rilevante, quella che comportare l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
Sempre che tale passaggio ad una diversa categoria funzionale comporti un aumento del carico urbanistico.
Interventi di ristrutturazione edilizia
In materia di lavori di ristrutturazione, viene esteso l’ambito oggettivo degli interventi rientranti in tale definizione.
A tal proposito, rientrano negli interventi di ristrutturazione, anche quelli di:
- di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e
-
e con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
Difatti, gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva possono prevedere che l’edificio da riedificare presenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche differenti rispetto a quello originario”.
E’ mantenuta la previsione secondo cui costituiscono ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione. Purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Interventi con aumento di volumetria
Sempre nell’ambito della ristrutturazione edilizia, è ammessa la possibilità :
- per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di incrementi di volumetria ove espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana (nuovo quarto periodo della lettera d, art 3 DPR 380/2001);
- che gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti effettuati sugli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio nonché su quelli ubicati nelle zone omogenee A(art.2 Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444), possono considerarsi di ristrutturazione edilizia (e non richiedano dunque il permesso di costruire). A condizione che, oltre al mantenimento della medesima sagoma (condizione già prevista dalla disciplina previgente), sia previsto anche il mantenimento di prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (nuovo sesto periodo della lettera d).
Finora, erano considerati interventi di ristrutturazione edilizia solo quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione.
L’impatto sulle detrazioni al 50%
L’ampliamento dell’ambito oggettivo degli interventi rientranti nella ristrutturazione edilizia e nella manutenzione straordinaria ha conseguenze dirette anche per la connessa detrazione Irpef del 50%.
Difatti, considerato che l’aumento di volumetria post demolizione e costruzione dell’edificio, non è più considerato quale nuova intervento di “nuova costruzione”, è possibile beneficiare della detrazione citata.
