Pasquale Pirone
Ai fini della detrazione fiscale prevista per l’acquisto delle unità immobiliari facenti parte del complesso condominiale oggetto di opere di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, di cui all’articolo 16-bis del TUIR, una SGR (Società di gestione del risparmio), in qualità di gestore di un fondo immobiliare, non può essere assimilata ad una impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, in quanto, sebbene può avere come oggetto dell’attività esercitata, la gestione e l’acquisto di immobili, anche da ristrutturare attraverso l’utilizzo di strutture produttive di terzi, non può per legge esercitare direttamente l’attività di costruzione o ristrutturazione.
È l’importante precisazione data dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 141/E del 22 maggio scorso, in cui l’Amministrazione richiamata la normativa di riferimento e, quindi, i requisiti per godere dello sgravio fiscale, affronta il caso di un contribuente che avendo acquistato un immobile da una società di gestione di un fondo immobiliare che ha affidato ad imprese terze la materiale esecuzione delle opere edilizie, chiede se può fruire della detrazione sopra menzionata.
Le condizioni per fruire del beneficio
La detrazione in esame, come detto, è quella prevista dall’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, il quale, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari riconosce una detrazione, ai fini dell’IRPEF, calcolata sul valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione, da ripartire in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento della spesa e in quelli successivi.
Per le spese sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 ed il 31 dicembre 2020, la detrazione è pari al 50% ed è calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
La norma, dunque, stabilisce che il beneficio fiscale spetta a condizione che le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie abbiano:
- realizzato interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia sull’intero fabbricato;
- ceduto le unità immobiliari facenti parte del predetto fabbricato entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori.
La SGR non è un’impresa di costruzione o ristrutturazione
Tanto premesso, come dice l’Agenzia delle Entrate, nel caso di specie si tratta di capire se una SGR possa farsi rientrare nella locuzione di “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare“.
In prima battuta, le Entrate ricordano che in linea di principio, la locuzione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, contenuta nel citato articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, deve essere
intesa nell’accezione più ampia, includendo, quindi, non solo le imprese che effettuano direttamente i lavori di costruzione o ristrutturazione ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, affidano ad imprese terze la materiale esecuzione di tali lavori. Tale interpretazione deriva direttamente dalla ratio della misura agevolativa in commento la quale è rinvenibile nell’intento del legislatore di “agevolare il recupero del patrimonio edilizio e a favorire la ripresa del mercato immobiliare”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate (facendo anche sue alcune interpretazioni giurisdizionali), tuttavia, “il fondo immobiliare, configura un patrimonio separato della società di gestione del risparmio la quale, nello svolgimento dell’attività di valorizzazione del predetto patrimonio immobiliare, non può, per espresso divieto, esercitare direttamente l’attività di costruzione di beni immobili”.
