Bonus ristrutturazione anche per gli immobili F4: con cambio di destinazione a fine lavori

Stai pensando di ristrutturare la tua abitazione e vorresti usufruire di una qualche agevolazione fiscale rientrante nei bonus casa? Sappi che è possibile beneficiare del bonus ristrutturazione anche per l’appartamento, unità immobiliare, facente parte di un fabbricato accatastato come F/4, originariamente albergo censito in Catasto nella categoria D/2, frazionato in più appartamenti dall’impresa venditrice; tutto questo a condizione che, a fine lavori, l’unita immobiliare diventi A/2, ossia un’abitazione.

In sintesi è questo l’orientamento fornito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n°241 del 13 aprile 2021.

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Bonus casa: come funziona il bonus ristrutturazione

Tra i bonus casa oggi disponibili, il bonus ristrutturazione è l’agevolazione fiscale che sta avendo maggiori adesioni incentivando i proprietari di abitazioni ad eseguire migliorie sull’immobile magari da tempo rimandate.

La detrazione per lavori di ristrutturazione casa è regolata dall’art.16-bis del DPR 917/86, TUIR.

Sono agevolati i seguenti interventi di ristrutturazione casa:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

I lavori di ristrutturazione sono agevolati con una detrazione del 50% su una spesa max di 96.000 euro.

Gli interventi coperti da questa tipologia di bonus casa devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

Nella Guida “Ristrutturazioni edilizie” dell’Agenzia delle entrate è specificato che: non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

La risposta n° 241 del 13 aprile 2021: il bonus ristrutturazione per l’immobile F/4

La risposta n° 241 del 13 aprile, prende spunto da apposita istanza di interpello presentato da un contribuente.

Tale soggetto ha stipulato un preliminare di compravendita per l’acquisito del diritto di usufrutto vitalizio sulla quota di 1/2 dell’unità immobiliare facente parte di un fabbricato censita nella categoria F/4.

L’Istante ha fatto presente che il fabbricato era accatastato, originariamente, nella categoria catastale D/2 (albergo) e che:

• nella stessa data di stipula del contratto preliminare è stato, altresì, stipulato un contratto di appalto per la ristrutturazione dell’unità immobiliare con la società appaltatrice (in qualità di società promissaria/venditrice);
• l’atto definitivo di acquisto dell’usufrutto è stato stipulato in data 25 luglio 2018 ma essendo il fabbricato soggetto al vincolo “storico-artistico”, lo stesso atto era sospensivamente condizionato al mancato esercizio da parte del competente Ministero per i Beni e le Attività Culturali, del diritto di prelazione nell’acquisto;

Superato il termine entro il quale lo Stato poteva esercitare il diritto di prelazione, l’atto di compravendita è diventato efficace retroattivamente dal 25 luglio 2018, data di stipula dell’atto definitivo.

L’impresa venditrice originaria, ha elaborato un complesso progetto di frazionamento: in più unità abitative e radicale ristrutturazione dell’unità a destinazione albergo (categoria catastale D/2) e l’Istante ha acquistato il diritto di usufrutto dell’unità immobiliare scelta “allo stato grezzo priva di rivestimenti ed impianti ed indivisa rispetto alle porzioni limitrofe”, all’interno dello stesso”.

I lavori di ristrutturazione sono iniziati nel 2019 e, a causa dei rallentamenti da parte della originaria società appaltatrice (promissaria/venditrice), saranno eseguiti da una nuova società appaltatrice.

L’unità immobiliare F/4, oggetto di ristrutturazione, sarà successivamente censita nella categoria catastale A/2.

Da qui, il contribuente ha chiesto di sapere se può beneficiare del bonus ristrutturazione per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2019 e nel 2020 e per quelle ancora da sostenere.

Bonus ristrutturazione: il parere dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia delle entrate dopo aver fatto una disamina di quelle che sono le condizioni di accesso al bonus ristrutturazione ha ribadito che il bonus può essere utilizzato per gli immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze accatastate o in via di accatastamento.

Gli interventi di ristrutturazione casa devono essere effettuati su edifici già esistenti e non di nuova costruzione. L’eccezione a tale regola è rappresentata dalla realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali. Il fatto che si tratti di immobili già esistenti e non di nuova costruzione deve risultare dal  titolo edilizio che autorizza i lavori. A tal fine è necessario che: l’ufficio tecnico del Comune qualifichi l’intervento come di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non come un intervento di nuova costruzione.

Circa la classificazione catastale dell’immobile nella categoria F/4, l’Agenzia ha ribadito che il bonus ristrutturazioni spetta anche per gli interventi agevolabili effettuati su gli immobili di categoria F/2 (unità collabenti), perché, seppure totalmente inagibili e non produttivi di reddito. Tali immobili possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Il criterio adottato per gli immobili collabenti, categoria F2, può essere esteso anche agli immobili F/4. Immobili che se ristrutturati possono permettere di beneficiare del bonus ristrutturazione.

Conclusioni

Per quanto riguarda la spesa agevolabile, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che comportano l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un unico appartamento, si deve fare riferimento alle abitazioni censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non a quelle risultanti alla fine dei lavori (circolari n.121/1998 e n. 7/2018).

Dunque:

• il limite di spesa agevolabile è individuato sulla base delle unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori (cfr. circ. n.121 del 1998 e n. 7/E del 2018);
• l’agevolazione potrà essere fruita a condizione che l’unità immobiliare dell’istante , alla fine dei lavori, sia distintamente accatastata in A/2.

Il limite di spesa detraibile sarà di 96.000 euro. Limite riferito all’unità immobiliare censita al catasto all’inizio degli interventi di ristrutturazione.