Andrea Amantea
La sospensione dei termini di decadenza delle agevolazioni 1° casa previsti dai decreti emergenziali, non riguarda il termine di 18 mesi riconosciuto all’impresa che ha effettuato i lavori, per vendere l’immobile ristrutturato e consentire all’acquirente di beneficiare della detrazione per lavori di ristrutturazione.
Si è espressa in tal senso l’Agenzia delle entrate con la risposta n° 205 del 25 marzo 2021.
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Le agevolazioni 1° casa
Le agevolazioni 1° casa sono regolate dalla nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Tale nota dispone l’applicazione dell’imposta di registro al 2% prevedendo specifiche condizioni di applicazione. Condizioni da rispettare anche ai fini del pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa. Le agevolazioni si applicano per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (case di lusso).
In considerazione della pandemia da covid-19, il Governo ha sospeso i termini entro i quali effettuare gli adempimenti necessari per mantenere le agevolazioni o per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
Quando si applicano ?
Infatti, le agevolazioni 1° casa si applicano al ricorrere delle segui condizioni:
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in parola.
Ad ogni modo, si applicano le agevolazioni 1° casa anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso articolo 1 della Tariffa).
La sospensione dei termini di decadenza delle agevolazioni 1° casa
Per evitare la decadenza dai benefici “prima casa” l’art. 24 del decreto legge n. 23/2020 aveva sospeso dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini entro i quali effettuare gli adempimenti necessari per mantenere le agevolazioni o per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Considerato il protrarsi della pandemia, il recente decreto “Milleproroghe” (decreto legge n. 183/2020, articolo 3 – comma 11-quinquies) ha sospeso questi termini per altri dodici mesi ossia fino al 31 dicembre 2021.
Pertanto, i termini entro i quali bisogna porre in essere gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni prima casa riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2022.
Si veda a tal proposito il nostro approfondimento Decadenza agevolazioni 1° casa: termini sospesi fino al 31 dicembre 2021.
Termini decadenziali interessati dalla sospensione
In base a quanto riportato nella circolare, Agenzia delle entrate, n°9/2020, la sospensione opera per i seguenti termini:
- i 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve comprare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un’abitazione principale, deve procedere alla vendita della casa ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.
La sospensione opera anche in riferimento al termine dei 12 mesi entro i quali è necessario procedere all’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”.
La risposta, Agenzia delle entrate, n° 205 del 25 marzo: il bonus Ristrutturazione e il termine di 18 mesi
La risposta n° 205 del 25 marzo prende spunto da apposita istanza di interpello che verte proprio sulla sospensione dei termini per usufruire delle agevolazioni 1° casa.
Una società, che non ha alienato l’immobile ristrutturato nei tempi previsti dalla normativa fiscale, ha chiesto all’Agenzia se la sospensione dei termini sopra analizzata possa applicarsi anche al scadenza di 18 mesi prevista per l’applicazione della detrazione fiscale delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (articolo 16-bis, Tuir).
Nello specifico, l’articolo appena richiamato riconosce la detrazione per lavori di ristrutturazione:
anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.
Il beneficio fiscale è riconosciuto al successivo acquirente o assegnatario delle singole unita’ immobiliari.
Il parere dell’Agenzia delle entrate: bonus Ristrutturazione, il termine di 18 mesi non è sospeso per covid
Secondo l’Agenzia delle entrate, la sospensione prevista dapprima dal D.L. Liquidità e poi prorogata dal D.L. Milleproroghe, non si applica al termine di 18 mesi di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del Tuir.
Tenuto conto che si tratta di una norma agevolativa (la sospensione) a carattere speciale la cui estensione in via analogica oltre i casi i casi e i tempi in essa considerati non è consentita.
I predetti termini non si ritengono prorogati neanche ai sensi dell’articolo 103 del decreto legge n. 18 del 2020, riferito alla sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza.
Ulteriori termini esclusi
Pare utile ricordare che la sospensione dei termini in esame non si applica anche:
- al termine quinquennale entro il quale, la cessione dell’immobile preso con le agevolazioni 1° casa, determina la decadenza delle stesse agevolazioni (comma 4,nota 2-bis). Ciò in quanto prevedere la sospensione di questo termine non si rispetterebbe la ratio della sospensione che è quella di favorire il contribuente “in considerazione delle difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all’emergenza epidemiologica”(circolare 9/E 2020);
- al termine di 3 anni per terminare i lavori per l’immobile in costruzione per il quale si intende mantenere le agevolazioni 1° casa (Interpello 39/2021);
- il termine di un anno entro il quale adibire ad abitazione principale l’immobile acquistato al fine di ottenere la detrazione del 19% per gli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale.
Su tale ultimo punto, non si perde l’agevolazione se l’inadempimento è legato a causa di forza maggiore. Quali possono essere considerati, in alcuni casi, i divieti e i blocchi negli spostamenti delle persone imposte dai vari DPCM legati all’emergenza covid-19.
Si veda a tal proposito la risposta, Agenzia delle entrate, n°6/2021.
