Canone di locazione dichiarato in misura inferiore: cosa può succedere?

Spesso  proprietario e locatario concordano un doppio contratto :

• il primo: non registrato che prevede una clausola con un importo del canone di locazione superiore che corrisponde all’effettivo prezzo da pagare per la locazione;

• il secondo: registrato con un importo inferiore.

Nel primo contratto non registrato, la clausola del canone di locazione superiore a quello effettivamente riportato nel contratto registrato, è da intendersi nulla. Si presuppone che l’accordo tra le parti abbia l’esplicita finalità di sottrarre a imposizione parte dell’affitto, con vantaggio esclusivo per il proprietario dell’immobile.

Ma cosa succede se il locatario non versa il canone prestabilito?

Può succedere che il locatario risulti inadempiente, ossia non versi i canoni prestabili dal contratto formalizzato tra le parti. In questo caso il proprietario ha il diritto di pretendere i canoni arretrati, la domanda che ci si pone è la seguente: in caso di instaurazione del giudizio, il proprietario può pretendere il canone dichiarato oppure quello reale (e quindi superiore) inserito nella scrittura privata consensuale? [tweet_box design=”box_09″ float=”none”]Se si dichiara un canone di locazione in misura inferiore: ecco cosa può succedere.[/tweet_box] A tale quesito ha risposto la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015 della Corte di Cassazione, la quale afferma che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 della legge n.431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone dichiarato in misura inferiore rispetto al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile anche dall’eventuale registrazione tardiva. Sempre secondo la Cassazione, la controdichiarazione sottoscritta tra le parti del contratto che stabilisce il canone reale è affetta da nullità in quanto concretizza un aumento del canone vietato dall’art. 13 della legge n. 431/1998. Il conduttore quindi, a seguito di tale disposizione, è favorito e deve pagare i canoni di locazione previsti ne contratto registrato e inoltre può chiedere ed ottenere la restituzione di tutele somme pagate in eccedenza.

Anche la sentenza della Corte di Appello di Roma n. 3753/15 del 24.06.2015, dispone la nullità assoluta del canone di locazione non registrato nei termini e nel contempo ribadendo espressamente ciò che viene disposto dalla legge 311/2004 art. 1 c. 346 (Legge finanziaria del 2005), la quale cosi stabilisce: “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Quest’ultima disposizione, ha avuto dalla giurisprudenza diverse interpretazioni. Risulta invece esplicita la Circolare 26/E del 12 giugno 2011 al punto 9.3 dell’Agenzia delle Entrate la quale, conferma la validità letterale della legge 311/2004 art. 1 c. 346, stabilendo pienamente la nullità dell’accordo simulatorio siglato tra le parti contrattuali. Leggi anche: Pagamento in contante canone locazione: ecco i nuovi limiti Contratto di locazione: quali sono le clausole nulle?