Caro affitti nelle grandi città italiane, ecco perché la soluzione non può essere il fondo locazione

Da qualche giorno è partita la protesta contro il caro affitti nelle grandi città universitarie italiane. Diversi studenti hanno montato le tende davanti alle facoltà per attirare l’attenzione dell’opinione pubblica in merito a un problema sempre più grave e a cui la politica negli ultimi anni non ha dedicato un attimo del suo tempo. Basta scorrere gli annunci per capire che la situazione sia di allarme. Canoni di locazione anche di 600 euro al mese per un posto letto, spesso persino matrimoniale e in condivisione con uno/a sconosciuto/a.

Sono i costi a cui vanno incontro tanti studenti nel momento in cui decidono di trasferirsi per frequentare un corso universitario.

Affittare casa rende l’8% lordo

Ai lavoratori va anche peggio. Ormai in una città come Milano prendere casa in affitto è un lusso per pochi fortunati. I canoni medi viaggiano sopra i 20 euro al mese per metro quadrato. Risultato: decine di migliaia di persone costrette a siglare contratti di locazione per una sola stanza di pochi metri quadrati. Una vita di condivisione con estranei, destinando all’abitazione anche la metà o i due terzi dello stipendio netto. Il caro affitti non è più un tema marginale, perché da tempo provoca forte disagio tra centinaia di migliaia di famiglie.

Volendo estraniarci dallo scontro politico in corso – il ministro dell’Istruzione, Giuseppe Valditara, nota come il fenomeno sia presente solamente nelle grandi città amministrate dal centro-sinistra – cerchiamo di guardare ai numeri. Abbiamo fatto riferimento ai dati di Idealista.it sui prezzi medi degli immobili in vendita e in affitto negli ultimi dieci anni. Su base nazionale, abbiamo trovato che gli immobili sono scesi di valore del 22%, mentre nel decennio considerato i canoni di locazione sono saliti del 10%. Un andamento divergente, che ha spinto il rapporto tra canoni e prezzo di mercato all’8%. Significa che, in media, se oggi affitto casa percepisco un rendimento dell’8% rispetto all’investimento che ho effettuato per acquistare l’immobile.

L’8% è tantissimo, quasi il doppio di quanto mi offre attualmente il BTp a 10 anni. Tuttavia, vanno considerati la più alta tassazione (del 21% con la cedolare secca e del 23-43% con l’imposizione ordinaria contro il 12,50% sui titoli di stato). E c’è la stangata dell’IMU sulle seconde case, per non parlare delle spese ordinarie e straordinarie che il proprietario deve mettere in conto di anno in anno.

Caro affitti grandi città italiane: prezzi Milano, Roma e Bologna

L’aspetto più paradossale della vicenda riguarda Milano. Qui, un metro quadrato ormai si acquista a quasi 5.000 euro, +41% in dieci anni. Nello stesso periodo, anche gli affitti sono rincarati e per l’esattezza del 47% a una media di 22 euro mensili al metro quadrato. Tuttavia, contrariamente a quanto possiamo credere, i proprietari degli immobili a Milano non ci stanno marciando. Infatti, il rendimento scende al 5,3% lordo contro l’8% nazionale. In altre parole, il caro affitti a Milano non si deve a un qualche comportamento particolarmente speculativo. Anzi, in base ai prezzi di mercato degli immobili i milanesi si darebbero persino una regolata.

A Roma il prezzo al metro quadrato è crollato del 27% in dieci anni a 3.000 euro, ma solo del 6% per gli affitti. Il rendimento lordo qui si attesta al 5,7%, un po’ sopra Milano, ma sempre molto al di sotto dei livelli medi nazionali. E a Bologna prezzi quasi stabili dal 2013: -1,5% a 2.420 euro, ma c’è stato il boom degli affitti a +63%. Nel capoluogo emiliano, il rendimento si aggira appena sopra l’8%, in linea con i livelli nazionali.

Serve decentramento di servizi/eventi

Cosa vogliamo dire con questo? Sgombriamo il campo dall’equazione caro affitti uguale speculazione. Il problema è a monte: i prezzi delle case nelle grandi città italiane sono alti, anche se raramente in crescita, mentre gli stipendi restano bassi.

A cosa si deve il fenomeno? C’è un eccesso di domanda di case in poche realtà urbane, a causa della concentrazione di servizi come l’università e alle migliori opportunità lavorative rispetto al resto d’Italia. La causa del caro affitti si chiama squilibrio territoriale. Città come Milano, poi, sono anche di piccole dimensioni. Fisicamente, non esiste lo spazio per aumentare l’offerta di immobili con la costruzione di nuove palazzine.

Può la riattivazione del fondo nazionale per la locazione essere una soluzione? Per le opposizioni sarebbe così e accusano il governo Meloni di averlo azzerato con l’ultima legge di Bilancio. Tuttavia, rischierebbe di essere controproducente, finendo per alimentare la domanda, che è l’esatto contrario di quello che serve al mercato per riequilibrarsi. Il caro affitti non si potrà combattere con misure estemporanee, bensì con politiche di lungo respiro. Non saranno popolari, a differenza di quanto crediamo. Significa decentrare servizi dalle grandi città alle periferie e pensare a uno sviluppo più diffuso sui territori, evitando di concentrare investimenti in poche realtà.

Volete un esempio semplice? Poniamo che lo stato italiano debba organizzare un grande evento di portata internazionale come fu l’Expo nel 2015. Anziché pensare a una città come Milano, dovrebbe optare per un’alternativa considerata valida. Il caro affitti dipende, infatti, anche dall’eccesso di eventi nelle solite città. I proprietari di immobili sfruttano giustamente tali occasioni per affittare ai turisti a prezzi giornalieri certamente superiori a quelli che potrebbero praticare a uno studente o un operaio. L’offerta a scopo abitativo si abbassa e ciò fa impennare i prezzi. E’ il modello Airbnb, che sta riguardando non solo l’Italia. Anzi, altrove va persino peggio.

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