Case vacanze: attenzione quando la locazione diventa impresa, si rischia grosso se non si dichiara

Soprattutto nel periodo estivo si sente tanto parlare delle c.d case vacanze. Il riferimento è a quegli immobili abitativi messi a disposizione da locatori privati ad altri soggetti durante il periodo delle vacanze. Si tratta fondamentalmente di locazioni di immobili situati in località turistiche e che comunque hanno una durata limitata ossia non superiore ai 30 giorni. Al verificarsi di determinate condizioni, l’attività di locazione di case vacanze potrebbe configurasi quale attività d’impresa. In questo caso non sarà possibile accedere al regime della cedolare secca sui canoni di locazione percepiti e sarà necessario porre in essere specifici adempimenti.

Affitti delle case vacanze: quale tassazione?

Quando si parla di case vacanze si fa riferimento alle locazioni di durata limitata presso località turistiche sia estive che invernali. Il proprietario dell’immobile decide di destinarlo a locazione per brevi periodi nel corso dell’anno.

Dal punto di vista fiscale è corretto parlare di locazioni brevi. Sui canoni di locazione percepiti è possibile pagare la cedolare secca e non l’Irpef.

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Tali contratti devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (art.4 del D.L. 50/2017).

Agli affitti brevi si applica la cedolare secca anche per i forfettari.

Locazioni brevi: quando l’attività è di impresa

Dopo l’intervento della La Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi case vacanze, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Dunque, la locazione breve in alcuni casi può essere considerata impresa.

Se l’attività diventa impresa è necessario aprire la partita iva. Di conseguenza:

• non sarà possibile beneficiare della cedolare secca;
• sarà necessario aprire una propria posizione previdenziale INPS artigiani e commercianti e pagare i relativi contributi previdenziali.

Entro i suddetti limiti, per le case vacanze, sarà invece ammesso il ricorso al regime fiscale delle locazioni brevi con conseguente applicabilità della cedolare secca.