Andrea Amantea
Il nuovo modello 730/2025 si aggiorna alle novità in materia di cedolare secca che sono state approvate nell’ultimo anno. In primis, il contribuente laddove abbia messo in affitto più di un immobile potrà scegliere rispetto a quale applicare la cedolare secca al 21%. Per gli altri immobili scatta l’aumento al 26% così come previsto dalla L.di bilancio 2024 (L.n°213/2023).
Ma questa non è l’unica novità. Infatti la Manovra 2025 ha anche previsto l’obbligo di indicare in dichiarazione il codice identificativo nazionale: c.
Vediamo come cambia il 730/2025 rispetto agli adempimenti legati alla cedolare secca.
La cedolare secca. Un cenno
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Introdotta per semplificare la gestione fiscale degli affitti, si configura come un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali. Nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sui contratti di locazione.
La tassazione sui redditi da cedolare secca è pari a:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero.
- 10% per i contratti a canone concordato (in comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali).
La cedolare secca dunque in molti casi permette di risparmiare sui redditi derivanti dalla messa in affitto dei un immobile di proprietà. O a disposizione del contribuente: si pensi al comodatario o al sublocatore.
L’opzione per la tassazione con la cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto. Salva la possibilità di revoca.
Se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle entrate la relativa opzione.
L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno):
- salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o
- in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Cedolare secca nel 730/2025: le novità
Due giorni fa l’Agenzia delle entrate ha approvato il 730/2025.
Nella sezione I del quadro B del 730-2025 vanno indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” inserendo il relativo codice.
Tale indicazione riguarda anche le locazioni brevi.
Infatti, la cedolare secca da diversi anni è stata estesa anche ai contratti di locazione breve, cioè ai contratti:
- di durata non superiore a 30 giorni.
- stipulati tra persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
- che possono includere la fornitura di servizi accessori (es. pulizia, cambio biancheria).
Proprio tale tipo di contratti sono stati oggetto di intervento con la L.n°213/2023. Legge di bilancio 2024. Infatti per le locazioni brevi è stato previsto l’innalzamento della tassazione dal 21% al 26%.
Tuttavia la stessa norma permette di applicare il 21% su un immobile individuato dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
Da qui, se il contribuente ha messo in affitto un solo immobile potrà sfruttare la tassazione al 21%; se mette in affitto più immobili solo per uno di essi, a sua scelta, avrà diritto all’aliquota del 21%.
Con molta probabilità la scelta ricadrà sull’immobile dal quale ricava i redditi più alti.
Dunque, a partire dal 730/2025, in base alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024:
- Aliquota del 21%: per i redditi da locazioni brevi riferiti a un solo immobile scelto dal contribuente.
- Aliquota del 26%: per i redditi da locazioni brevi relativi a più immobili.
Questa non è l’unica novità che caratterizza il 730/2025.
Manca l’aggiornamento per l’indicazione del CIN
Anche la Legge n°207/2024, L. di bilancio 2025 è intervenuta in materia di locazioni brevi con effetti sugli adempimenti in dichiarazione dei redditi.
In particolare, il c.78 prevede che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate di approvazione della modulistica per le dichiarazioni fiscali e per la certificazione unica devono essere individuate
le modalità di indicazione del CIN affitti brevi con obbligo da gennaio 2025.
Dunque anche in dichiarazione dei redditi deve essere indicato il CIN che identifica l’immobile messo in affitto per periodi brevi.
Tuttavia la bozza del 730/2025 ancora non fa riferimento a tale novità. Sarà necessario attendere la versione definitiva del 730/2025 per vedere come verrà recepita l’indicazione del CIN.
Conclusioni
Non bisogna mai dimenticare che il reddito assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo:
- per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico,
- per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia,
- le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi,
- le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito.
Dunque, il reddito da cedolare secca impatta anche sull’IS.E.E.
Riassumendo.
- Aliquota differenziata per locazioni brevi: 21% per un immobile scelto dal contribuente, 26% per gli altri (L. n°213/2023).
- Obbligo di CIN: dal 2025, va indicato in dichiarazione il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni brevi (L. n°207/2024).
- Scelta dell’immobile agevolato: possibilità di applicare il 21% sull’immobile con reddito più elevato.
- Impatto sul reddito complessivo: i redditi da cedolare secca incidono su detrazioni, benefici fiscali e ISEE.
- Quadro B aggiornato: indicazione obbligatoria della cedolare secca e del relativo codice anche per locazioni brevi.
