Cedolare secca affitti brevi tra 21% e 26%. La locazione parziale dell’immobile

La Legge di bilancio 2024 (L.n°213/2023) ha aumentato la tassazione a titolo di cedolare secca sugli affitti brevi. Facciamo riferimento alle locazioni di immobili abitativi dalla durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di contratti per i quali non è previsto alcun obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate.

Nello specifico, Il Governo Meloni ha aumentato l’imposta dal 21% al 26%. Parliamo di un aumento di ben cinque punti percentuali.

Tuttavia, in caso di messa in locazione di più di un immobile, il contribuente rispetto ai redditi derivanti da uno di essi può applicare la vecchia aliquota del 21%.

Detto ciò, come va gestita la possibilità di applicazione dell’aliquota ridotta laddove vengano separatamente locate più porzioni dell’immobile? E’ possibile per tutte le porzioni abitative beneficiare del 21%?

Legge di bilancio. Cedolare secca al 21% o al 26%?

Il comma 63 della L. di bilancio 2024, dispone che redditi derivanti dagli affitti brevi è applicabile il regime della cedolare secca con aliquota al 26 per cento nel caso di opzione per tale tipo di regime.  La tassazione cedolare secca affitti brevi scende al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Inoltre,  per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, qualora incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la ritenuta del 21 per cento venga operata a titolo di acconto.

Soffermandoci sull’aumento della tassazione cedolare secca affitti brevi, il legislatore riconosce al contribuente la possibilità di applicare l’aliquota del 21% per un solo immobile di quelli messi in locazione. Anziché quella più alta del 26%. Dunque rispetto ad un solo immobile potrà risparmiare sulla cedolare secca affitti brevi da versare allo Stato.

Facendo sempre attenzione a non entrare negli affitti in regime di impresa.

Sembrerebbe ragionevole pensare che il 21% sia sempre applicabile per il locatore che destina ad affitti brevi un solo immobile.

Cedolare secca tra 21% e 26%. La locazione parziale dell’immobile

In premessa ci siamo chiesti come bisogna gestire la scelta tra 21% e 26% laddove vengono separatamente locate più porzioni dell’immobile? E’ possibile per tutte beneficiare del 21%?

Innanzitutto, su tale passaggio bisogna tenere in considerazione che la cedolare secca è ammessa anche se la locazione riguarda una o più porzioni dell’immobile. Si veda la circolare sulla cedolare secca, n°26/11.

In tali casi:

il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa.

Fermo restando quanto appena detto, noi di Investire Oggi riteniamo che, in caso di messa in locazione per affitti brevi di più porzioni dello stesso immobile, con distinti contratti, per tutti sarà possibile applicare la cedolare secca al 21%. Questo perché la norma fa riferimento per l’applicazione dell’aliquota ridotta ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente. Non alle porzioni dell’immobile.

Riassumendo…

• Con la Legge di bilancio, la cedolare secca affitti brevi passa dal 21% al 26%;
• per un solo immobile sarà possibile applicare l’aliquota ridotta del 21%;
• ciò vale anche rispetto ai redditi derivanti dalla messa in affitto, con separati contratti,  di più porzioni dello stesso immobile.