Cedolare secca dopo la legge di bilancio 2024, quando si applica il 26%

La legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha modificato la disciplina fiscale della cedolare secca per le locazioni brevi.

Ci riferiamo al regime di tassazione del canone di locazione. Un regime sostitutivo (e opzionale) della tassazione ordinaria.

In sostanza, se il locatore opta per la cedolare, il canone di locazione percepito non è assoggettato ad IRPEF e addizionali, ma ad un’aliquota d’imposta sostitutiva. Tale aliquota è ordinariamente fissata al 21%. E proprio su tale aliquota interviene la manovra 2024, innalzandola al 26% laddove si tratti di locazione brevi.

Vediamo, dunque, quando troverà applicazione tale aliquota maggiorata.

Le locazioni brevi

La legge sulle locazioni brevi (art. 4 decreto-legge n. 50/2017) definisce tali i contratti di locazione di immobili a uso abitativo

di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il legislatore prevede, anche per questa tipologia di contratti, la possibilità di optare per la cedolare secca, pur se esenti dall’obbligo di registrazione all’Agenzia Entrate. Non esiste, infatti, obbligo di registrazione per i contratti di durata complessiva non superiore a 30 giorni nell’anno.

Come cambia la cedolare secca nelle locazioni brevi

La legge di bilancio 2024 (comma 63) interviene sull’aliquota cedolare secca per le locazioni brevi. In dettaglio stabilisce che:

• per chi aderisce alla cedolare, l’aliquota sale al 26% (rispetto a quella ordinaria del 21%) se trattasi di un solo immobile in locazione breve;
• se il contribuente ha in essere più locazioni brevi, può (in sede di dichiarazione redditi) scegliere una su cui applicare il 21%, mentre sugli altri applicherà il 26%.

Quindi, se ad esempio, il sig.

Rossi (locatore) ha in essere tre contratti di locazione breve, potrebbe applicare solo su una il 21% (da scegliere in dichiarazione redditi) mentre sulle altre due dovrebbe applicare il 26%. Ricordiamo che, la cedolare secca si liquida in dichiarazione redditi (come avviene per l’IRPEF).

L’aliquota maggiorata non si applica nel caso in cui si tratti di un solo contratto di locazione breve. Se, dunque, il sig. Rossi ha in essere un solo contratto di locazione breve applicherebbe il 21% e non il 26%.

Sul corretto funzionamento della novità (e, quindi, per conferma o smentita di quanto illustrato in questa sede) arriverà, comunque, la consueta circolare di chiarimenti da parte dell’Agenzia Entrate.

Riassumendo…

• la legge di bilancio 2024 (comma 63) modifica l’aliquota cedolare secca locazioni brevi
• la locazione breve è quella di durata non superiore a 30 giorni nell’anno
• l’aliquota di tassazione sale dal 21% al 26% se il locatore ha in essere più di una locazione breve, con possibilità di sceglierne solo su cui applicare il 21%.