Pasquale Pirone
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che può essere applicato ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Questo regime permette ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali calcolate sul canone annuo, oltre che delle imposte di registro e bollo dovute in sede di registrazione del contratto.
Introdotta dal decreto legislativo 23/2011, consente ai locatori di pagare una tassa fissa sul canone di locazione annuo. L’aliquota ordinaria applicabile è del 21%. I sui vantaggi possono essere così sintetizzati:
- semplificazione fiscale: la cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
- aliquota fissa: la tassazione fissa può risultare più vantaggiosa rispetto alla tassazione progressiva dell’IRPEF.
- meno adempimenti: Non è necessario versare l’imposta di registro e di bollo in sede di registrazione del contratto di locazione.
Come si sceglie la cedolare secca
L’adesione alla cedolare secca è del proprietario di casa che percepisce il canone di affitto.
tipo di immobile: la cedolare secca si applica solo agli immobili a uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione
comunicazione: il locatore deve comunicare la scelta della cedolare secca all’inquilino mediante lettera raccomandata, salvo il caso in cui la scelta è già indicata nel contratto di locazione
rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone: il locatore deve rinunciare a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusi gli adeguamenti ISTAT.
La scelta della cedolare secca può essere effettuata all’atto della registrazione del Contratto, per tutta la durata del contratto. Oppure in sede di rinnovo e annualità successive. Quindi, può essere esercitata anche in ciascuna annualità di rinnovo.
Di recente è stata stabilita l’aliquota cedolare secca 26% per le locazioni brevi. Con possibilità del 21% solo su una unità immobiliare.
Le modalità di calcolo e le scadenze di versamento
Per i contribuenti che optano per la cedolare secca, il pagamento dell’imposta sostitutiva segue le stesse scadenze IRPEF. Quindi:
saldo e primo acconto: il saldo relativo all’anno d’imposta precedente e il primo acconto per l’anno in corso devono essere versati entro il 30 giugno
secondo o unico acconto: il secondo acconto o l’unico acconto per l’anno in corso deve essere versato entro il 30 novembre dello stesso anno.
Per esempio, entro il 30 giugno 2024 (ovvero 1° luglio, essendo il 30 giugno domenica), dovranno essere versati sia il saldo per l’anno 2023 sia il primo acconto per l’anno 2024. Il versamento può farsi anche entro 30 giorni successivi, applicando una maggiorazione dello 0,40%. Entro il 30 novembre 2024, invece, si dovrà versare il secondo o unico acconto per l’anno 2024.
L’acconto cedolare secca nel primo anno
L’importo dell’acconto per l’anno in corso viene calcolato sulla base della cedolare secca dovuta per l’anno precedente. Pertanto, per determinare l’acconto complessivo del 2024 (primo e secondo o unico acconto), si farà riferimento alla cedolare secca dovuta per l’anno d’imposta 2023.
Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’acconto non è dovuto. Questo perché manca una base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
Di conseguenza, l’imposta dovuta per il primo anno sarà versata interamente in sede di saldo, entro la scadenza del 30 giugno dell’anno successivo, con la dichiarazione dei redditi presentata nello stesso periodo.
Questo significa che, chi ad esempio opta per la cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2024, non dovrà pagare nulla ora. La liquidazione della cedolare secca sarà fatta in Dichiarazione redditi 2025 (anno d’imposta 2024), in cui si liquiderà il saldo cedolare per tutto il 2024 e si determinerà anche l’acconto cedolare 2025 sulla base dell’imposta liquidata per il 2024.
Quando scatta l’acconto
Ricordiamo che, il pagamento dell’acconto cedolare secca è necessario se la cedolare dovuta per l’anno precedente è pari o superiore a 52 euro. Le modalità di pagamento variano in base all’importo:
se l’importo è inferiore a 257,52 euro, il pagamento avviene in un’unica soluzione entro il 30 novembre
se l’importo è pari o superiore a 257,52 euro, il pagamento è suddiviso in due rate: la prima rata, pari al 40% dell’acconto complessivo, deve essere versata entro il 30 giugno (ovvero entro 30 giorni successivi con maggiorazione 0,40%); la seconda rata, pari al restante 60%, deve essere versata entro il 30 novembre.
Il saldo e primo acconto possono rateizzarsi, al massimo fino a dicembre. Non si può rateizzare il secondo o unico acconto.
Come si versa la cedolare secca
Per coloro che fanno la dichiarazione redditi mediante 730 senza sostituto d’imposta o con Modello Reddito, il versamento della cedolare si fa con Modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:
- 1840 – primo acconto
- 1841 – secondo o unico acconto
- 1842 – saldo.
Se la dichiarazione redditi è fatta mediante 730 con sostituto d’imposta (precompilato o ordinario), non bisogna preoccuparsi. L’imposta a debito, infatti, sarà trattenuta direttamente dal datore di lavoro in busta paga (se lavoratore dipendente) o cedolino pensione (se pensionato). Ciò sarà fatto:
- per il saldo e primo acconto, dal mese di luglio (per i dipendenti) e dal mese di agosto/settembre (per i pensionati)
- per il secondo o unico acconto, nel mese di novembre (sia per dipendenti che pensionati).
Per completezza, ricordiamo anche che la scelta della cedolare secca può essere revocata in qualsiasi momento, ma la revoca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate e avrà effetto per l’intera durata residua del contratto.
Riassumendo
- la cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione
- si può optare in sede di registrazione contratto o anche in annualità successive
- l’aliquota ordinaria è 21%
- come l’IRPEF si versa in acconto e saldo
- per il primo anno non è dovuto acconto poiché manca base di calcolo
- il versamento è con F24, per chi fa dichiarazione redditi senza sostituto d’imposta o con Modello Redditi
- per chi fa 730 con sostituto d’imposta, il debito cedolare è trattenuto in busta paga o cedolino pensione
- la cedolare può essere revocata in qualsiasi momento.
