Andrea Amantea
La cedolare secca è una tassazione sostitutiva degli affitti abitativi. In linea generale la tassazione con la cedolare secca è più conveniente di quella ordinaria Irpef, tuttavia, non è corretto parlare di una convenienza assoluta posto che ci potrebbero essere dei casi in cui la tassazione ordinaria sia quella più conveniente.
Con la cedolare secca si paga il 21% sul canone di locazione complessivo. Per i contratti a canone concordato la tassazione scende al 10%. In linea di massima la cedolare secca non si applica a quei contratti di locazione nei quali una delle due parti agisce nell’esercizio di impresa arti o professione.
Almeno queste sono le indicazioni dell’Agenzia delle entrate che però di recente sono state superate dalla Corte di Cassazione. L’applicazione della cedolare comporta anche una serie di adempimenti. Infatti, al pari degli altri redditi c’è l’obbligo di dichiarazione dei redditi da cedolare secca nel 730 o nel modello Redditi. Nonchè l’obbligo di pagamento dell’imposta che avviene in base alle regole ordinarie: versamento in saldo e acconto al 30 giungo o nei 30 giorni successivi con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interessi.
Per i contratti sotto cedolare secca non si pagano l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca ex art.3 D.Lgs n° 23/2011, è un’imposta sostitutiva che si applica ai redditi da locazione di immobili residenziali.
La cedolare sostituisce:
- l’IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali;
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo sui contratti di locazione.
Ecco perché si parla di imposta sostitutiva.
Aliquote della cedolare secca
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Inoltre, la stessa aliquota del 10% si può applicare anche ai contratti di locazione a canone concordato conclusi con studenti universitari. Si veda l’art. 3 del DM 16/01/2017 che fissa i criteri per la stipula dei contratti a canone concordato.
I primi chiarimenti in tal senso sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°26/e 2011 sulla cedolare secca.
Modalità di calcolo della cedolare secca
Il calcolo della cedolare secca è piuttosto semplice. L’aliquota viene applicata direttamente sul canone di locazione annuo. Senza abbattimenti.
Ad esempio, se il canone annuo è di 10.000 euro e si opta per l’aliquota del 21%, l’importo dell’imposta sarà di 2.100 euro.
Chi può usufruire della cedolare secca e per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.
L’opzione per il regime agevolato può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.
Attenzione però, l’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa (stanza A) vincola all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa (stanza B e successive).
Tuttavia, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.
La cedolare secca per le imprese
Possono optare per il regime della cedolare secca, le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Attenzione però, nella circolare n° 26/e 2011 sulla cedolare secca l’Agenzia delle entrate aveva avuto modi di precisare che
la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Estensione alle locazioni per imprese: cosa dice la Giurisprudenza?
Come detto sopra possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Secondo l’Agenzia delle entrate il fatto di non agire come imprenditore o professionista nella conclusione del contratto deve essere verificato sia per il locatore sia per il locatario.
Dunque, nonostante la preclusione all’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo riguardava per legge il solo locatore, l’Agenzia delle entrate aveva ritenuto che la verifica andasse effettuata anche rispetto a chi prendeva la casa in affitto.
Cosicché, niente cedolare secca laddove il conduttore fosse impresa o professionista.
La posizione assunta dall’Agenzia delle entrate è stata oggetto di diversi contenziosi. Numerose sono state le sentenze che hanno smontato la posizione del Fisco; si veda ad esempio la C.T. Prov Reggio Emilia 470/3/14 oppure la C.T. Reg. Lazio n°1723/10/222.
La pronuncia della Cassazione
Successivamente si arrivati ad una pronuncia di legittimità. Infatti, con la sentenza n. 12395, depositata in data 7 maggio, la Corte di Cassazione mette la parola fine al contrasto Fisco-Giurisprudenza. Ammettendo la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui chi prende in affitto l’immobile sia un’impresa o un professionista.
In particolare, secondo la Cassazione:
In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni.
Secondo la Cassazione, ai fini dell’applicazione della cedolare secca è irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove a uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).
Vantaggi e svantaggi fiscali rispetto alla tassazione ordinaria
ll principale vantaggio della cedolare secca è l’aliquota fissa, generalmente più bassa rispetto alle aliquote IRPEF ordinarie, che permette un risparmio fiscale importante.
Inoltre, non si devono pagare l’imposta di registro e di bollo.
Tra gli svantaggi invece: optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia a beneficiare di eventuali detrazioni fiscali legate alla manutenzione dell’immobile o altre agevolazioni previste dal regime ordinario. Sempre se non ha altri redditi da tassare con l’Irpef.
In generale sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. Ad esempio, non è possibile detrarre una spesa medica dalla cedolare secca.
Inoltre la scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto. Inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Locazioni brevi e cedolare secca
Gli affitti brevi possono essere tassati con la cedolare secca al 21%(o 26%) oppure con l’irpef.
Si può applicare la tassazione agevolata anche quando, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette offre servizi quali: la fornitura della biancheria; la pulizia dei locali; le utenze, wi-fi; aria condizionata.
Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.
Come si registra il contratto con la cedolare secca?
Il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia;
- richiedendo la registrazione in ufficio;
- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc).
Per quali annualità del contratto si può optare per la cedolare secca?
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive.
Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.
L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando il modello RLI.
La cedolare può essere scelta anche in sede di proroga del contratto. Anche tacita. Ciò deve avvenire empre entro 30 giorni dal momento della proroga.
Ad esempio, ipotizziamo la stipula di un contratto di locazione libero 4+4.
In tali casi, l’opzione per la cedolare secca può essere effettuata:
- all’atto della registrazione del contratto nel modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso;
- nelle annualità successive alla prima;
- in sede di proroga ossia alla scadenza dei 4 anni.
Attenzione, se si opta per la cedolare secca per le annualità successive alla prima, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Dichiarazione dei redditi e cedolare secca
I redditi derivanti dalla cedolare secca al pari di altri redditi dal locazione devono essere indicati in dichiarazione dei redditi: 730 o modello Redditi. Se si opta per la precompilata l’Agenzia delle entrate inserisce il reddito tassandolo con la cedolare secca. Il contribuente ha comunque la possibilità di scegliere la tassazione ordinaria se la ritiene più conveniente rispetto al suo caso specifico.
Quando e come si paga l’imposta
Il pagamento della cedolare secca avviene in base alle regole ordinarie: versamento in saldo e acconto al 30 giungo o nei 30 giorni successivi con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interessi.
La misura dell’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
Il pagamento dell’acconto, da eseguire se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.
Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici tributo:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
- 1841 Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.
Se il contribuente vanta un credito verso l’Erario, ad esempio un credito Irpef può compensarlo con la cedolare secca a debito.
Conclusioni
La cedolare secca si conferma un’opzione vantaggiosa per i locatori che desiderano una gestione fiscale semplificata e una tassazione fissa sui redditi da locazione. Tuttavia, è essenziale valutare attentamente la propria situazione per determinare se convenga rispetto alla tassazione ordinaria, soprattutto per chi potrebbe beneficiare di detrazioni o deduzioni fiscali che con la cedolare secca non potrebbero essere sfruttate. Sarebbe opportuno una estensione permanente del regime anche alle locazioni commerciali che renderebbe questo regime ancora più accessibile. Infatti, tale possibilità è stata solo temporanea ossia per i contratti di locazione di tipo commerciale stipulati nel 2019. Contratti che possono accedere alla cedolare secca anche per le annualità successive o in sede di proroga (6+6).
Riassumendo…
- La cedolare secca è un’imposta sostitutiva applicata ai redditi derivanti da locazioni di immobili abitativi.
- Le aliquote sono del 21% per i contratti liberi e del 10% per quelli a canone concordato.
- Non si pagano imposta di registro e bollo, ma si rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone.
- La Cassazione ha recentemente esteso l’applicazione anche se il conduttore è un’impresa.
- Il pagamento segue le regole ordinarie di saldo e acconto e va riportato in dichiarazione dei redditi.
