Pasquale Pirone
Con la riforma fiscale che il governo si appresta a fare potrebbe cambiare veste anche la cedolare secca. Una veste più larga che potrebbero indossare anche chi fino ad ora ne è rimasto escluso. Ossia le partite IVA.
In primis occorre ricordare di cosa parliamo. La cedolare secca è un regime sostitutivo di tassazione del canone di locazione.
Il canone di affitto è tassato ordinariamente con l’IRPEF e le relative addizionali. Quindi, concorre al reddito complessivo del locatore (che lo percepisce) ed è soggetto alle ordinarie aliquote dell’IRPEF per scaglioni.
Con la cedolare secca, invece, il canone di locazione non concorre al reddito complessivo ai fini IRPEF ma viene tassato con aliquota sostitutiva. Un’aliquota pari al 21% (che è più bassa rispetto alla prima aliquota IRPEF pari al 23%).
Come scegliere la cedolare secca
Essendo una tassazione sostitutiva è una facoltà, nel senso che se il locatore vuole questo regime della cedolare secca deve fare specifica opzione. Senza opzione, il canone sarà soggetto a tassazione ordinaria.
L’opzione può farsi in sede di registrazione del contratto di locazione o anche nelle annualità successive. Se fatta in sede di registrazione, il regime sostitutivo si applica per tutta la durata del contratto. Se, invece, si opta negli anni successivi, la cedolare si applica sulla restante durata del contratto stesso.
Il locatore deve specificamente informare l’inquilino della sua volontà di aderire a questa tassazione. Tale adempimento deve farsi con raccomandata A/R (se non specificamente già indicato nel contratto). Trovi qui come informare l’inquilino della cedolare secca.
Oggi è solo per l’uso abitativo
Sulla base della normativa vigente, l’opzione per la cedolare secca può essere fatta solo laddove oggetto del contratto di locazione siano immobili di categoria catastale da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati). L’immobile deve essere locato ad uso abitativo.
L’opzione può farsi anche per le pertinenze (ad esempio un garage) ma solo se locate insieme all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. In quest’ultimo caso a condizione che:
- la locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali
- nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo
- sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
Cedolare secca, novità in arrivo con la riforma fiscale
Dunque, sulla base di quanto oggi previsto, non si può optare per la cedolare secca se ci riferiamo ad un immobile diverso da quello abitativo. Ad esempio, il proprietario di un locale commerciale non può scegliere la cedolare.
L’unico anno in cui è stata ammessa la cedolare anche per i locali C/1 (negozi e botteghe) riguarda i contratti di affitto stipulati nel 2019. Questa possibilità fu ammessa solo per i C/1 con una superficie fino a 600 metri quadrati (al netto di pertinenze).
Una nuova e più ampia apertura potrebbe arrivare con la prossima riforma fiscale. Si parla, infatti, della possibilità di estendere la cedolare secca anche agli immobili diversi da quelli ad uso abitativo. Ciò significherebbe, quindi, anche agli immobili ad uso commerciali ed a quelli strumentali. Pertanto anche agli immobili “posseduti” nell’esercizio dell’attività d’impresa.
Si pensi ad un’impresa che ha dei locali di proprietà non utilizzati. Questa, oggi come oggi, può fittarli ma non può optare per la cedolare. Se, invece, ci sarà questa novità, allora anche l’impresa nel cedere in affitto quei locali potrebbe optare per la tassazione sostitutiva.
