Cessione del credito. E’ ancora valida la CILA 2022 con lavori non iniziati e successivo frazionamento?

Lo stop alla cessione del credito è l’argomento più gettonato nelle ultime settimane. Mentre si parla di alcune possibili soluzioni, in tanti cercano di capire se possono ancora sfruttare le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito alla luce delle eccezioni previste dal DL 11/2023. Decreto che nel disporre l’addio alle citate opzioni, ha comunque previsto delle casistiche in cui le stesse sono ancora ammesse.

Sulla cessione del credito, le questioni più dubbiose riguardano la data di presentazione della CILA; a tal proposito, in redazione è arrivato un interessante quesito con il quale ci è stato chiesto di dare un parere sulla seguente situazione.

In particolare, un contribuente, per il tramite del geometra al quale si era rivolto, aveva presentato la CILAS superbonus per un edifico unifamiliare, senza però avviare i lavori, posto che l’impresa incaricata, all’atto della firma del contratto, ha richiesto un importo maggiore di quello definito in precedenza che il contribuente avrebbe dovuto pagare di tasca propria. Da qui, come era già nei programmi, l’immobile è stato oggetto di frazionamento grazie al quale, ai fini dei lavori superbonus, sarebbe stato possibile prendere i doppi limiti di spesa previsti per gli “edifici condominiali”.

Tuttavia, a oggi è stato difficile trovare una nuova impresa disposta ad accordare lo sconto in fattura e la cessione del credito, ma il contribuente è in attesa di una risposta che gli potrebbe arrivare nel breve termine; da qui, considerato l’intervento del DL 11/2023, il contribuente intende sapere se la CILAS presenta nel 2022 per l’edificio unifamiliare sia ancora valida. In caso di risposta affermativa potrebbe eventualmente optare per la cessione del credito.

Lo stop alla cessione del credito

Innanzitutto, è utile evidenziare quali sono le casistiche in cui le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito sono ancora ammesse.

Sconto in fattura e cessione del credito, potranno essere richiesti solo se alla data del 16 febbraio:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
• per gli interventi effettuati dai condomini, risulta adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
• per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
• per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo (edilizia libera), è richiesto l’inizio dei lavori.

Grazie alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio ossia l’attestazione dell’amministratore del condominio, è possibile dimostrare che la delibera condominiale è stata approvata entro il 16 febbraio; oppure in assenza di amministratore (vedi condominio minimo), servirà la dichiarazione del condomino che ha preseduto l’assemblea.

Inoltre, per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo (edilizia libera) sarà necessaria sempre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori prima del 17 febbraio.

Cila 2022 e sucessivo frazionamento

Fatta tale doverosa ricostruzione,  arriviamo al quesito evidenziato in premessa.

Nella CILAS superbonus, deve essere indicato alternativamente quanto segue ossia che le opere oggetto della comunicazione di inizio lavori:

• non riguardano parti comuni;
• riguardano le parti comuni di un fabbricato condominiale;
• riguardano sia parti comuni di un fabbricato condominiale sia parti dell’immobile di proprietà di singoli condomini, come risulta dall’allegato “soggetti coinvolti
• riguardano parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio, come risulta dall’allegato “soggetti coinvolti”
• riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto.

Da qui, in seguito al frazionamento, l’immobile di cui al quesito non si configura più quale edificio unifamiliare ma quale condominio o comunque quale edificio “composto da due a quattro unita’ immobiliari distintamente accatastato, anche se posseduto da un unico proprietario o in comproprieta’ da piu’ persone fisiche”.

Da qui, sembrerebbe che, la CILAS presentata per l’edifico unifamiliare, non possa essere più ritenuta valida una volta consegnata al Comune la pratica per il frazionamento dell’immobile; a ogni modo sarebbe necessario sentire il parere del tecnico che ha seguito tutto l’iter procedurale.