Cessione del credito e sconto in fattura. Chi vende la casa dopo i lavori può essere considerato imprenditore

In Redazione di Investire Oggi, è arrivato un quesito particolarmente interessante sullo sconto in fattura e cessione del credito da superbonus 110, ma le indicazioni che vedremo a breve possono essere estese anche in riferimento agli altri bonus edilizi.

Lo scorso anno ho beneficiato del superbonus in riferimento a due immobili di mia proprietà. Per entrambi gli interventi effettuati l’impresa mi ha concesso lo sconto in fattura. Detto ciò, vorrei sapere se ora posso procedere alla vendita degli immobili o se sono in qualche modo vincolato. Ho letto sul web che l’Agenzia delle entrate potrebbe considerate la compravendita quale attività effettuata in regime d’impresa. Cosa c’è di vero? 

Dunque, il nostro lettore ci sta chiedendo due cose ossia se può vendere l’immobile oggetto di lavori agevolati con i bonus edilizi e se in caso di vendita di entrambi gli immobili c’è il rischio che possa essere considerato quale imprenditore.

Cessione del credito e sconto in fattura. Non c’è divieto di vendere l’immobile

In base all’art. 121 del DL 34/2020, chi ristruttura casa con le agevolazioni fiscali previste per legge, in alternativa alla detrazione fiscale in dichiarazione dei redditi, può optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Nel primo caso, il contribuente paga le spese di tasca propria e poi procede alla vendita del relativo credito pari alla detrazione spettante a monte. Dunque, ad esempio se la casa è stata ristrutturata con il superbonus 110% cessione del credito con una spesa pari a 100.000 euro, il contribuente matura un credito d’imposta pari a 110.000 euro; questo credito d’imposta può essere oggetto di cessione in favore di privati, banche, assicurazioni, ecc.

Con lo sconto in fattura invece, nei limiti dell’agevolazione (110%, 90%, 50%), l’impresa anticipa la liquidità necessaria per effettuare i lavori. E ottiene in cambio il credito d’imposta pari alla detrazione che sarebbe spettata al contribuente.

Detto ciò, in merito al primo quesito, non c’è una norma che vieta di vendere l’immobile oggetto di lavori agevolati con i bonus fiscali.

Anzi, il DM Requisiti, all’art.9 prevede che:

In caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui all’art. 2, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Dunque, è la stessa norma ad ammettere la possibilità di vendere l’immobile anche se è stato oggetto di lavori agevolati.

A ogni modo, la cessione del credito e lo sconto in fattura a oggi sono ammessi per pochi lavori.

Cessione del credito e sconto in fattura. Chi vende è imprenditore?

Circa l’eventuale riconducibilità della vendita degli immobili ristrutturati all’attività di impresa, ci viene in aiuto l’interpello 152/2020, seppur non riferimento ai bonus fiscali.

Ebbene, in tale sede l’Agenzia delle entrate ha messo in evidenza come deve considerarsi svolta in regime d’impresa la vendita post intervento di ristrutturazione di un immobile con cambio di destinazione da magazzino ad abitazione, non finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita a terzi.

Infatti tale attività potrebbe richiedere un’organizzazione produttiva idonea a svolgere un’attività protrattasi nel tempo (cfr. risoluzione n. 204/E del 2002).

Dunque il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari, deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all’articolo 55 e successivi del TUIR.

A ogni modo, servirebbero più informazioni per capire se, nel caso specifico del nostro lettore,  la successiva vendita dell’immobile ristrutturato possa rientrare tra l’attività di impresa.

Riassumendo…

• E’ possibile vendere l’immobile oggetto di superbonus o di altro bonus edilizio;
• in caso di vendita dell’immobile oggetto di lavori, la detrazione residua, salvo diverso accordo tra le parti, spetta all’acquirente;
• la vendita potrebbe configurare attività d’impresa.