Cessione del credito unifamiliari: diritto di proprietà e abitazione principale non viaggiano insieme (circolare n°13/E Agenzia delle entrate)

L'Agenzia delle entrate con la circolare n°13/E ha individuato con precisione il momento in cui deve essere verificata la sussistenza dei requisiti superbonus unifamiliari
1 anno fa
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Il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, anche con cessione del credito,  spetta solo nel rispetto di precise condizioni. Ad esempio, sono esclusi dall’agevolazione i familiari conviventi del proprietario dell’immobile nonché chi ha l’immobile in locazione. Infatti, il superbonus 2023 è riconosciuto solo al contribuente titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi).

Inoltre la casa oggetto di lavori deve essere abitazione principale.

Dunque, abbiamo individuato i primi due requisiti: titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e classificazione dell’immobile quale abitazione principale.

Questi due requisiti devono essere entrambi rilevati ad inizio lavori o è possibile perfezionarli anche al termine degli stessi? Ebbene, l’Agenzia delle entrate con la circolare n°13/E ha individuato con precisione il momento in cui deve essere verificata la loro sussistenza.

Il superbonus per le unifamiliari

Il superbonus, spese 2023, con lavori avviati dal 1° gennaio 2023, spetta solo se:

  • il contribuente è titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi);
  • l’unità immobiliare immobiliare è adibita ad abitazione principale;
  • il reddito dell’anno precedente a quello di esecuzione dei lavori, rapportato a uno specifico quoziente familiare, non è superiore a 15.000 euro.

Tali requisiti, molto stringenti, sono stati previsti con l’art.9 del DL 176/2022.

Le condizioni di accesso al superbonus fin qui esaminate valgono anche per i lavori su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze. Si pensi ad esempio alle villette a schiera.

Superbonus e cessione del credito per le unifamiliari

Chi intende ancora sfruttare le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura per le unifamiliari, deve tenere a mente gli ulteriori paletti previsti dal DL 11/2023, c.

d. decreto superbonus.

Infatti, la cessione del credito sarà ammessa solo se alla data del 16 febbraio 2023 risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA superbonus) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus.

Nel complesso, via libera alla cessione del credito e allo sconto in fattura se:

  • per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
  • per gli interventi effettuati dai condomini, risulta adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
  • per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
  • per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, edilizia libera, è richiesto l’inizio dei lavori (serve una dichiarazione sostitutiva).

Cessione del credito unifamiliari: diritto di proprietà e abitazione principale non viaggiano insieme

Ritornando ai requisiti per prendere il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e la classificazione dell’immobile quale abitazione principale devono essere entrambi esistenti.

Tuttavia, in base alle indicazioni riportate nella circolare n°13/e 2023, viene fuori che:

  • il diritto di proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere verificato al momento di inizio dei lavori agevolati;
  • la destinazione dell’immobile ad abitazione principale può essere perfezionata anche al termine dei lavori.

Può essere considerata abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente. Se questi sono coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado – articolo 5, comma 5, del TUIR.

Dunque i due requisiti, anche se devono essere cumulativamente riconducibili a colui che richiede l’agevolazione, possono essere verificati in un momento diverso tra loro.

Riassumendo…

  • il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, anche con cessione del credito, richiede il possesso di diversi requisiti;
  • i principali sono la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e la classificazione dell’immobile oggetto di lavori quale abitazione principale;
  • i due requisiti, possono essere verificati in un momento diverso tra loro, inizio e fine lavori.

Andrea Amantea

Giornalista pubblicista iscritto all’ordine regionale della Calabria, in InvestireOggi da giugno 2020 in qualità di redattore specializzato, scrive per la sezione Fisco affrontando tutte le questioni inerenti i vari aspetti della materia. Ha superato con successo l'esame di abilitazione alla professione di Dottore Commercialista, si occupa oramai da diversi anni, quotidianamente, per conto di diverse riviste specializzate, di casi pratici e approfondimenti su tematiche fiscali quali fatturazione, agevolazioni, dichiarazioni, accertamento e riscossione nonché di principi giurisprudenziali espressi in ambito di imposte e tributi.

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