Ecco chi non deve pagare le spese di condominio, quando e perché

In genere le spese di condominio sono ripartite tra tutti i condomini in quote millesimali. Tutti sono tenuti a pagare queste spese, tranne alcuni casi. Infatti ci sono delle eccezioni previste dalla Legge e su cui si sono spesi anche Giudici di diverse Corti. E come sempre accade, le sentenze della giurisprudenza fanno precedenti, influenzando le normative e determinando possibilità di ricorso anche successivamente. C’è chi non è tenuto a pagare le spese di condominio, ma solo in determinate circostanze.

“Gentile redazione, sono un proprietario di un appartamento in condominio.

Sto litigando con alcuni altri condomini, per quanto riguarda le spese condominiali relative ad ascensore e rifacimento del tetto. Io sostengo di non dover pagare queste spese dal momento che abito al primo piano e salgo in casa dopo 5 gradini. Non usando l’ascensore è vero che non dovrei pagare le spese? Inoltre io sto in questa casa, per motivi di lavoro, solo per 2/3 mesi all’anno. Mi spiegate cosa dice la normativa vigente in materia?”

Spese di condominio, cosa sono?

Le spese di condominio sono una costante per chi vive in appartamenti di questo genere. E sono spese obbligatorie da sostenere dal momento che lo stabilisce la Legge. In pratica tutti i condomini sono tenuti a versare la loro parte di spesa (ripartita in millesimi come stabilito dalle regole di ogni singolo condominio) per il godimento ma anche per la conservazione delle parti condominiali, cioè di quelle parti di edificio di utilizzo comune. E, in linea generale, sono tenuti a pagare anche i condomini che non fanno uso di queste parti comuni. Anche chi non utilizza l’ascensore per sua scelta, deve concorrere alla spesa di manutenzione, per esempio, di questo bene comune ai condomini. È il Codice Civile, precisamente il suo articolo n° 1123 a stabilire queste regole nonché l’obbligo di ripartire queste spese in millesimi.

Naturalmente l’assemblea condominiale può stabilire regole differenti, ma in questo caso, sempre il Codice Civile stabilisce che eventuali deroghe alle regole generali, devono essere prese all’unanimità da parte dei condomini. In buona sostanza, si può anche decidere che chi non utilizza il terrazzo, può non pagare le spese di manutenzione di questa parte comune. Ma basta il parere contrario anche di un solo condomino e questa deroga non può essere utilizzata.

Le tabelle millesimali sono diverse da quelle particolari

Naturalmente è l’equità di trattamento a farla da padrona in molte situazioni di questo genere. Un ascensore è utilizzato per la maggior parte dagli inquilini che stanno ai piani elevati di un condominio. C’è chi al primo piano non utilizza mai l’ascensore. Così come, sempre gli inquilini dei piani elevati hanno maggiore interesse ad utilizzare il terrazzo comune piuttosto che un inquilino del primo piano. Basandosi solo sulle tabelle millesimali e sul Codice Civile, la ripartizione delle spese di condominio sarebbe iniqua rispetto al reale utilizzo degli interessati, da queste parti comuni di un edificio. Per questo nella stragrande maggioranza dei condomini, vigono le tabelle speciali che si vanno ad affiancare alle solite tabelle millesimali. Un metodo per dare maggiore equità alla ripartizione delle spese, questo ciò a cui servono queste tabelle.

Le cose che vengono utilizzate in maniera diversa dai condomini

La regola generale quindi considera tutti uguali i condomini. Le regole particolari, con queste tabelle speciali invece, considerano i condomini in maniera differente. In pratica se le cose destinate ai condomini in maniera comune, ma che servono agli stessi in maniera differente. L’argomento però è spinoso. Infatti anche se un giardino non viene utilizzato da un condomino, dal momento che abbellisce la struttura per tutti, anche i non utilizzatori sono chiamati a partecipare alle spese.

Il meccanismo è identico a quando un palazzo deve essere ristrutturato su una sola facciata. A pagare le spese di condominio saranno anche quelli la cui facciata non è interessata dal rifacimento.

Spese di condominio: uso potenziale, uso effettivo, chi non è tenuto a pagare e cosa

Anche chi non vive in un condominio alla fine è tenuto a pagare. Un caso tipico è la seconda casa al mare, in montagna o in un luogo turistico. Questo perché la regola generale è che ciò che conta è l’uso potenziale. Ma proprio questo uso potenziale è la chiave per chi non è tenuto a pagare. Il tipico esempio sono i garage. Per esempio, se ci sono da mettere in sicurezza i box auto, magari seguendo le norme antincendio piuttosto che a quelle antinquinamento, le spese non devono essere sostenute da tutti i condomini. Chi non ha un box o un garage per esempio, non dovrebbe pagare la sua quota millesimale per le spese che riguardano esclusivamente quelle strutture. Anche il rifacimento delle strisce per terra per il posto auto non deve essere pagato da chi il posto auto in condominio non lo ha. E non devono pagare le opere di sistemazione del tetto dai condomini che sotto quel tetto non ci vivono (il caso di condomini con strutture divise). Così come non devono pagare le spese della Scala B i condomini che invece vivono e utilizzano la Scala A.

Cosa possono deliberare le assemblee condominiali

Come detto in precedenza, tutto si basa sulle regole generali, ma ciò non toglie che una assemblea condominiale possa decidere deroghe e norme diverse. Se tutti i condomini sono d’accordo (unanimità), si può decidere di non far pagare le spese di condominio comuni a chi vive in un immobile solo per poche settimane all’anno (la casa vacanza per esempio). Oppure si può evitare di far pagare le spese dell’ascensore a chi l’ascensore non lo utilizza mai, soprattutto se ha un accesso all’edificio direttamente in strada.

Va detto anche che le decisioni di una assemblea condominiale possono essere contestate entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione del verbale.