CIN affitti brevi. Tutti i nuovi obblighi nel DL “Anticipi”

In data 7 dicembre il Senato ha approvato il disegno di legge di conversione del decreto Anticipi, DL 145/2023. Il decreto contiene “misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili”. Il provvedimento passa ora all’esame della Camera.

La conversione in legge dovrà avvenire entro il 17 dicembre.

In fase di conversione in legge sono state introdotte importanti novità anche in materia di CIN affitti brevi. Oltre all’introduzione dell’obbligo di CIN ossia del codice identificativo nazionale che appunto servirà per identificare i singoli immobili destinati a locazione turistica (e non solo) , il decreto prevede che le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, gestite in forma imprenditoriale dovranno rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti. Così come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

Vediamo nello specifico cosa cambia per gli affitti brevi con il decreto Anticipi.

Gli affitti brevi

Quando si parla di affitti brevi si fa riferimento alle locazioni la cui durata non va oltre i trenta giorni. Si tratta di locazioni rispetto alle quali non vi è alcun obbligo di registrazione del contratto.

Nello specifico, in base all’art. 4 del DL 50/2017,

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ai redditi derivanti da tale tipo di contratti di affitto, è possibile applicare la cedolare secca al 21%.

Stessa cosa dicasi per i redditi di cui ai contratti di sublocazione breve e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi. Sempre per brevi periodi.

L’opzione per la cedolare seca è ammessa anche laddove  oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione di chi prende in affitto l’immobile anche  servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze, wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi quali:

• fornitura della colazione;
• somministrazione di pasti;
• messa a disposizione di auto a noleggio;
• guide turistiche o di interpreti.

CIN affitti brevi. Tutti i nuovi obblighi nel DL Anticipi

Dopo aver chiarito il concetto di “affitto breve” veniamo alle novità di cui al DL Anticipi contenute nell’art.-13-quater.

Il primo intervento riguarda l’istituzione del codice identificativo nazionale, c.d. CIN.

Nello specifico, il comma 1 dell’articolo 13-quater, inserito nel corso dell’esame in sede referente, prevede che il Ministero del turismo assegni, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN) alle seguenti unità immobiliari e strutture ricettive:

• alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017;
• alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

La banca dati è tenuta e gestita dal Ministero del Turismo.

Come si legge nel dossier ufficiale del Senato sul DL Anticipi:

La norma è finalizzata ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità.

Il decreto in parola obbliga le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano che già si siano attivate con procedure per l’attribuzione di codici identificativi delle suddette unità immobiliari di:

• ricodificare come CIN i codici già assegnati;
• aggiungere ai codici regionali e provinciali un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del turismo.

Gli stessi soggetti sono tenuti a trasmettere al Ministero i CIN e i relativi dati in loro possesso inerenti alle medesime strutture turistico ricettive e unità immobiliari locate, ai fini dell’iscrizione nella banca dati nazionale ai sensi dell’articolo 13-quater, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2019. I codici assegnati antecedentemente alla data di entrata in vigore delle norme in esame, devono essere ricodificati e trasmessi nel termine di trenta giorni decorrenti dalla medesima entrata in vigore.

In tutti gli altri casi, la ricodificazione e la trasmissione avvengono immediatamente e, comunque, entro sette giorni dall’attribuzione del codice regionale o provinciali.

Rimangono in essere le regole in base alle quali la locazione breve è considerata impresa.

Gli obblighi di esposizione dei CIN

Il codice identificativo nazionale è soggetto a specifici obblighi di pubblicità.

Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o in locazione breve, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera, dovrà esporre  il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura.

A tal fine, dovrà assicurare:

• il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
• nonché l’indicazione dello stesso in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

Laddove l’immobile (o la struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera) sia proposta in affitto per il tramite di intermediari immobiliari o portali telematici (ad esempio AIRBNB), questi dovranno indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati.

I locatori non in possesso del CIN sono puniti con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Novità in materia di sicurezza

Oltre al Cin affitti brevi, il DL Anticipi prevede specifiche novità anche in materia di rispetto delle norme di sicurezza per le strutture oggetto di locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, gestite nelle forme imprenditoriali.

Tali strutture dovranno rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

In ogni caso, le medesime unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.

A ogni modo, da installarsi in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione. Con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021.

Riassumendo…

• Il DL Anticipi introduce novità piuttosto importanti in materia di affitti brevi e locazioni turistiche;
• ogni casa destinata a locazione breve o turistica dovrà essere identificata tramite CIN;
• le novità entreranno in vigore a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.