Come calcolare l’IMU: istruzioni e strumenti utili

Acronimo di “Imposta Municipale Propria“, l’Imu è un’imposta locale che deve essere pagata dai proprietari di immobili, terreni agricoli e aree edificabili. Non mancano però le eccezioni, come ad esempio le abitazioni principali che sono esonerate dal relativo pagamento. Introdotta con il Decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011 al fine di semplificare la tassazione locale su proprietà immobiliari​, la relativa applicazione è stata anticipata al 2012 grazie al decreto legge numero 201 del 6 dicembre 2011 ed è ancora ancora oggi vigente. Ma chi deve pagare l’IMU e soprattutto come si calcola? Ecco di seguito tutto quello che c’è da sapere in merito.

Chi deve pagare l’IMU

In base alla normativa vigente, sono tenuti al pagamento dell’IMU tutti coloro che possiedono delle aree fabbricabili, terreni agricoli e dei fabbricati. E’ esonerata dal pagamento l’abitazione principale, salvo il caso in cui si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Entrano nei dettagli, i soggetti passivi IMU sono i seguenti:

• proprietario dell’immobile;
• titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitore assegnatario della casa familiare in seguito ad apposito provvedimento da parte del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L’IMU deve essere pagata esclusivamente dai soggetti poc’anzi citati e non anche da chi occupa l’immobile.

Calcolo dell’IMU

Per calcolare l’IMU bisogna conoscere la rendita catastale dell’immobile. Tale valore è riportato sul rogito notarile. In alternativa è possibile accedere a tale informazione tramite una visura catastale che può essere ottenuta in modo del tutto gratuito attraverso l’apposito servizio disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Bisogna rivalutare la rendita del 5% e moltiplicare il risultato ottenuto per il relativo coefficiente che differisce in base al tipo di immobile.

Come spiegato sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, infatti, tale imposta è calcolata applicando:

“alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie. La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile determinato nei modi previsti dalla legge, come di seguito indicato.

• fabbricati iscritti in catasto [art. 1, comma 745, della legge n. 160 del 2019]

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%” determinati moltiplicatori“.

A titolo di esempio ricordiamo che per gli immobili della categoria catastale C/2, C/6 e C/7, così come la categoria A, il moltiplicatore è pari a 160. Fa eccezione la categoria A/10 per cui si applica un moltiplicatore pari a 80. Per le categorie B, C/3, C/4 e C/5 il valore del moltiplicatore è di 140. La categoria D, invece, ha come moltiplicatore il valore 65, ad eccezione di D/5 che ha un moltiplicatore pari a 80.

Base imponibile Imu aree fabbricabili e terreni agricoli

Sempre in base a quanto riportato sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze, la base imponibile delle aree fabbricabili è formata dal:

“valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:

•  zona territoriale di ubicazione;

• indice di edificabilità;

• destinazione d’uso consentita;

• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

I singoli Comuni possono definire periodicamente, attraverso un proprio regolamento, i valori venali. Per quanto concerne i terreni agricoli e quelli non coltivati, invece, la base imponibile viene ottenuta applicando un moltiplicatore pari a 135 al valore del reddito dominicale, così come risulta in catasto alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%.

Considerando i parametri finora illustrati, quindi, è possibile stabilire la base imponibile IMU su cui applicare l’aliquota stabilita dal comune di riferimento. In caso di dubbi si consiglia di rivolgersi alle sedi competenti del comune oppure ad un Caf per ottenere maggiori delucidazioni in merito. Ma non solo, può essere opportuno utilizzare lo strumento ufficiale messo a disposizione dal Dipartimento delle Finanze, grazie a cui è possibile consultare i regolamenti pubblicati dai singoli Comuni.

Esempi di calcolo

Come già detto, per determinare l’IMU bisogna innanzitutto possedere determinate informazioni, ovvero il valore della rendita catastale dell’immobile e il coefficiente catastale. Quest’ultimo viene stabilito dai comuni e può differire in base alla categoria catastale dell’immobile e dalle decisioni prese in merito dalle amministrazioni locali. Per conoscere il coefficiente catastale IMU è sufficiente contattare gli uffici territoriali competenti o consultare il sito web del Comune. Ebbene, una volta in possesso di tutti i dati richiesti, bisogna utilizzare la seguente formula: Rendita catastale + 5% x coefficiente catastale.

Ad esempio, se la rendita catastale dell’immobile è di 800 euro e il coefficiente catastale è pari allo 0,8, il calcolo dell’IMU sarà il seguente: 800 + (800*0,05) x 0,8 = 832 euro.

Oltre al calcolo IMU base, così come illustrato finora, è bene ricordare che ogni Comune può applicare delle aliquote specifiche o agevolazioni che possono permettere di aumentare o diminuire l’importo da versare. Ad esempio in presenza di un immobile con rendita catastale pari a 500 euro, coefficiente catastale pari a 80 e aliquota IMU dello 10,6% avremo:

• rivalutazione della rendita catastale = 500 + 5% = 525 euro;
• applicazione coefficiente catastale = 525 x 80 = 42.000;
• applicazione aliquota IMU del 10,6% = 42.000 x 10,6% = 4.452 euro.

Quando si paga

Il pagamento dell’IMU può essere effettuato in un’unica soluzione entro il 16 giugno. In alternativa il pagamento può essere effettuato in due rate. Il tal caso la prima rata scade il 16 giugno, mentre la seconda è da versare entro il 16 dicembre. Se uno di questi giorni cade di sabato o domenica, la data di scadenza slitta al lunedì successivo.

Entrando nei dettagli, in caso di pagamento in due rate, è bene sapere che a giugno si paga l’imposta dovuta per il primo semestre, tenendo conto delle aliquote ed eventuali agevolazioni deliberate dal Comune l’anno precedente. In pratica a giugno si paga la metà di quanto versato l’anno precedente, mentre a dicembre viene fatto il conguaglio tenendo conto di quanto deciso dal Comune per l’anno in corso.

Esenzioni e riduzioni

Si ha diritto all’esonero dal pagamento dell’IMU per le abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e relative pertinenze. Ad oggi le uniche abitazioni principali per cui bisogna pagare l’IMU sono quelle accatastate nelle cosiddette categorie di lusso, ovvero A/1, A/8 e A/9. Con il termine abitazione principale, ricordiamo, si fa riferimento all’immobile in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Nel caso in cui manchi uno di questi due requisiti, l’immobile viene considerato seconda casa e pertanto soggetto all’IMU. Ma non solo, l’Imposta Municipale Propria non  deve essere pagata nemmeno per i seguenti immobili:

• alloggi sociali;
• immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• casa coniugale assegnata al coniuge in seguito a separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate, alle Forze di polizia ad ordinamento militare, dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e personale appartenente alla carriera prefettizia. In questi casi non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• singola unità immobiliare posseduta da cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato ed iscritti all’AIRE, che siano già pensionati nei Paesi di residenza, a titolo di proprietà o usufrutto in Italia, a patto che non sia concessa in locazione o in comodato d’uso.

Come riportato sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze sono esenti anche:

“i terreni agricoli nei seguenti casi [art. 1, comma 758, della legge n. 160 del 2019]:

• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;

• terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;

• terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;

• terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile”.

I singoli Comuni, inoltre, possono decidere autonomamente di applicare ulteriori casi di esenzione. Si consiglia, pertanto, di rivolgersi alle autorità competenti per sapere se vi sono altri casi di esenzione a cui poter eventualmente accedere.

Come pagare l’IMU

L’IMU può essere pagata tramite Modello F24. Nel caso in cui ci si rivolga ad un intermediario, come ad esempio un CAF, gli operatori provvederanno a rilasciare un F24 già compilato con tanto di importo da pagare. Ovviamente l’importo del tributo viene rapportato al periodo di possesso effettivo nell’arco dell’anno.

Se ad esempio un immobile è stato posseduto solamente per 6 mesi, allora il calcolo dell’imposta viene calcolato su 6 mesi anziché 12.

In seguito all’adozione di apposito decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministero dell’interno e con il Ministero per l’innovazione tecnologica e la digitalizzazione, inoltre, il versamento dell’IMU può essere effettuato anche tramite piattaforma pagoPA.

Imu pagata in ritardo: come funziona il ravvedimento operoso

Se il versamento dell’IMU risulta di importo inferiore a quanto dovuto oppure venga versato in ritardo, il contribuente deve pagare delle sanzioni e interessi. Quest’ultimi, ovviamente, sono più elevati all’aumentare dei giorni trascorsi dalla data di scadenza originaria e il pagamento effettivo dell’imposta.

Entrando nei dettagli, in seguito all’approvazione del decreto legislativo numero 87 del 14 giugno 2024 è stato riformato il sistema sanzionatorio tributario. Ne consegue che a partire dal 1° settembre 2024 le sanzioni per ravvedimento operoso sono pari:

• 0,083% giornaliero per pagamenti effettuati entro quattordici giorni dalla data originaria di scadenza;
• 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il quattordicesimo giorno ed entro trenta giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il trentesimo giorno ed entro novanta giorni dalla scadenza;
• 3,125%, ovvero 1/8 della sanzione minima, per ravvedimenti effettuati dopo novanta giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione, in caso di dichiarazione periodica, o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572%, ovvero 1/7 della sanzione minima, per ravvedimenti effettuati dopo l’anno;
• 4.17%, ovvero 1/6 della sanzione minima, se si decide di mettersi in regola trascorsi due anni dalla data originaria di scadenza del pagamento dell’IMU.

Sanzioni per ravvedimento operoso delle violazioni commesse fino al 31 agosto 2024

Per le violazioni antecedenti il 1° settembre 2024, invece, in caso di ravvedimento operoso si applicano le seguenti sanzioni:

• 0,1% in più per ogni giorno di ritardo se il pagamento si effettua entro quattordici giorni dalla scadenza prevista;
• 1,5% per un ritardo compreso tra il quindicesimo e il trentesimo giorno;
• 1,67% dell’importo dell’imposta se il pagamento si effettua tra il trentunesimo ed il novantesimo giorno;
• fino al 3,75% per un ritardo superiore a 90 giorni e fino a massimo dodici mesi;
• 4,29%, per un versamento che si effettua dopo l’anno;
• fino al 5% per pagamenti effettuati dopo due anni.

Conclusione

L’IMU deve essere pagata dai proprietari di immobili, terreni agricoli e aree edificabili. Non tutti però, è bene ricordare, sono tenuti al relativo pagamento e pertanto è bene conoscere i casi di esenzioni.

Onde evitare spiacevoli sorprese, inoltre, può essere utile sapere come si determina l’importo di tale imposta, come effettuare il relativo pagamento e soprattutto come rimediare in caso di errori e ritardi. In questo modo è possibile essere sempre in regola con il Fisco ed evitare di pesare più del dovuto sui propri risparmi.

Riassumendo…

• L’Imu è un’imposta locale che deve essere pagata dai proprietari di immobili, terreni agricoli e aree edificabili.
• Non tutti devono pagare l’Imu. Ad esempio, si ha diritto all’esonero per l’abitazione principale.
• Per determinate l’IMU bisogna possedere alcune informazioni, come la rendita catastale dell’immobile e il coefficiente catastale.
• L’IMU può essere pagata in un’unica soluzione o in due rate.
• In caso di pagamento in ritardo è possibile avvalersi del ravvedimento operoso.