Come procedere per acquistare una casa all’asta occupata?

Acquistare una casa all’asta può rappresentare un ottimo investimento, ma ci sono dei casi in cui può risultare tutto molto più complesso di quanto ci si aspettasse. Una di queste situazioni è sicuramente quando la casa all’asta risulta essere ancora occupata. Come procedere in casi del genere? Cosa è importante sapere per evitare sgradevoli sorprese? In questo articolo facciamo il punto della situazione.

Comprare un immobile occupato all’asta: informazioni preliminari

La normativa prevede che la casa acquistata all’asta dovrebbe essere sempre libera.

Il custode nominato per la procedura esecutiva, infatti, ha il compito di liberare l’immobile e di consegnarlo libero a chi compra. Ma non sempre la realtà dei fatti è questa. Il consiglio preliminare è quello di verificare lo stato dell’immobile, se sia libero oppure occupato. In questo caso, è possibile chiedere al custode nominato di visitare la casa. Qualora risulti essere occupata, si può procedere comunque all’acquisto, ma in questo caso bisogna sapere che per liberarlo ci potrebbe volere parecchio tempo.

Acquistare una casa all’asta ancora occupata dall’esecutato

Quando si acquista un immobile ancora occupato dall’esecutato, quest’ultimo riceve l’ordine di abbandonare la casa. Cosa succede se quest’ultimo decide di restare? Il primo tentativo è quello di raggiungere un accordo; in secondo luogo, si può procedere con una lettera di diffida. Se però tutte le strade percorse dovessero risultare inefficaci, si può procedere con l’esecuzione forzata di liberazione dell’immobile, ricorrendo alle forze dell’ordine. Ma non è detto che questa procedura vada a buon fine.

Comprare un immobile all’asta occupato senza titolo

Acquistare una casa occupata senza titolo può essere comunque insidioso. Occorre sapere innanzitutto cosa si intende per immobile occupato senza titolo opponibile. Con la dizione “titolo non opponibile” si intende il fatto che l’occupazione da parte dell’esecutato non è giustificata da alcun documento legale, quale ad esempio il normale contratto di affitto, un diritto di abitazione o usufrutto, un’occupazione da parte del debitore e della sua famiglia.

Se l’immobile è dunque occupato senza titolo opponibile, l’acquirente può richiedere la liberazione anche se risulta occupato da categorie ‘fragili’, come invalidi, anziani o minorenni.

Acquistare immobile occupato da un inquilino o da un minore

Se l’immobile acquistato all’asta è occupato da un inquilino, la normativa è differente. Conviene in questo caso consultare con attenzione il contratto di locazione ed effettuare la verifica di quando è stato stipulato. Se infatti la stipula precede il pignoramento e il contratto è regolare, occorre attendere la scadenza naturale, al termine della quale l’inquilino è obbligato ad abbandonare la casa. Se la stipula è successiva alla trascrizione del pignoramento, il nuovo proprietario può pretendere che l’inquilino abbandoni l’immobile. Qualora vi sia opposizione, si può procedere secondo la legge, fino alla liberazione forzata. Se infine la casa è occupata da un minore, allora è possibile che si debba attendere il raggiungimento della maggiore età di quest’ultimo. Dunque, le tempistiche si potrebbero allungare di molto.
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