Pasquale Pirone
Il comodato d’uso è essenzialmente gratuito. È molto diffuso in ambito familiare. Ad esempio, il genitore concede in comodato d’uso gratuito al figlio una casa di proprietà per consentire a quest’ultimo di viverci senza pagare l’affitto mensile.
Un nostro lettore si trova proprio in una situazione di questo tipo e ci chiede se il figlio che ha in comodato la casa può subaffittarla interamente o parzialmente a terzi soggetti. E in caso di risposta affermativa, se il canone di locazione pagato dall’inquilino al figlio è imputato a quest’ultimo oppure al genitore (proprietario della casa e parte “comodante” del comodato).
Gli obbligo delle parti
È l’art. 1803 del codice civile a dare la definizione di contratto di comodato. Qui, espressamente il legislatore dice che è
il contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché quest’ultimo se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Dunque, nel contratto c’è colui (comodante) che cede il bene (mobile o immobile) all’altro soggetto (comodatario). Quest’ultimo lo utilizza per un tempo e uso determinato. C’è obbligo di restituire il bene ricevuto. Inoltre, nel 99% dei casi, chi cede il bene non prende un euro dal comodatario. Il contratto di comodato può essere anche orale.
Leggendo solo l’art. 1803 del codice civile, sembra che non ci siamo particolari obblighi da rispettare per il comodatario. Non è così. Per conoscerli bisogna passare all’art. 1804 c.c., dove è detto che
il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Laddove il comodatario non dovesse adempiere ai suddetti obblighi, il comodante è legittimato a chiedere l’immediata restituzione del bene, oltre al risarcimento del danno.
Contratto di comodato e subaffitto: regole civili e fiscali
Dunque, per espressa previsione di legge il comodatario non può cedere a terzi il godimento del bene ricevuto, salvo il consenso del comodante.
Ciò sta significando, nel caso oggetto del quesito, che il comodatario (figlio) può cedere in subaffitto l’immobile ricevuto dal genitore (comodante), ma solo laddove il contratto stesso lo preveda o solo laddove ci sia comunque, il consenso del genitore.
Dal punto di vista fiscale, anche se il contratto di subaffitto sarà stipulato tra inquilino e comodatario e, quindi, il canone di locazione riscosso da quest’ultimo, il canone sarà attribuito al proprietario della casa (quindi, al comodante). Ciò in applicazione dell’art. 26 TUIR secondo cui
i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
In sostanza è detto che il canone di locazione (reddito fondiario) deve essere dichiarato sempre dal proprietario o da chi altro ha sull’immobile altro diritto reale di godimento (enfiteusi, usufrutto, ecc.). Il comodato non dà luogo a nessuno di questi titoli.
In conclusione, in merito al quesito, il canone che deriva dal subaffitto dalla casa deve essere dichiarato, ai fini fiscali, dal genitore (proprietario) e non dal figlio (comodatario e subaffittante).
