Comprare casa a Berlino, prezzi bassi e occasioni per investire

La crisi del mattone in Italia ha il suo paradosso: gli italiani comprano sempre meno case nel Belpaese, ma investono massicciamente negli immobili all’estero. E se a Londra abbiamo già scansato dal podio i russi, in qualità di acquirenti stranieri più numerosi, tutto il Sud Europa, sta comprando casa a Berlino.  

Acquisto casa Berlino: cosa spinge gli italiani a muoversi in questa direzione

La Germania, si sa, è l’unica grande potenza occidentale a vivere una stagione di crescita economica, anche grazie allo spostamento di capitali dalla periferia europea, in conseguenza della sua maggiore affidabilità e stabilità finanziaria.

Ciò ha comportato nell’ultimo anno un afflusso notevole di capitali e liquidità, con l’effetto di un abbassamento degli interessi sui mutui e l’aumento dei prezzi di case e affitti. Pochi sapranno, infatti, che i tedeschi non sono un popolo di proprietari di case. A livello nazionale, solo il 43% delle famiglie possiede un immobile, mentre nella capitale Berlino la percentuale precipita al 12%. Ciò significa che c’è un popolo che vive in affitto e che esistono possibilità di investimento a costi ragionevoli. Perché a Berlino, in particolare, dopo il crollo del Muro nel 1989, il boom edilizio non c’è stato, complici sia le difficoltà della ricostruzione che lo scarso appeal di una città immersa nel pieno della parte più povera della Germania, quella Est, appunto. Non solo non si ebbe una corsa all’acquisto, ma i prezzi della case scesero mediamente del 30%, attestandosi oggi a circa il 30% in meno degli immobili nelle altre città tedesche principali.  

Prezzi case a Berlino: non c’è paragone con il caro casa di Roma

E così, se al centro di Roma, rione Monti, un appartamento di 80-95 metri quadrati costa mediamente 650 mila euro, nella centrale Berlin-Mitte il costo per la stessa superficie non va oltre i 230 mila euro, poco più di un terzo.

Se poi dal centro ci spostiamo alla periferia, la situazione non cambia. A Roma, a San Basilio, un appartamento di 60 mq costa in media 180 mila euro, mentre nella periferica Treptow-Koepenick si possono prendere 100 mq con appena 180 mila euro. Se poi mettiamo che in Italia la casa è stata fatta oggetto di un’impennata di tasse da un anno a questa parte (vedi IMU prima e seconda casa) e che a Berlino, invece, il governo ha previsto un’esenzione fiscale delle rendite fino agli 8 mila euro all’anno, s’intuisce facilmente il perché già alla fine del 2011 la capitale tedesca abbia conosciuto un vero boom immobiliare, figlio della domanda straniera: +475% le ricerche online dalla Spagna, +351% dall’Italia e +147% dalla Grecia.  

Acquistare casa a Berlino: il peso delle esenzioni fiscali

E la Rete immobiliare di Berlino ha registrato nella sola prima settimana di dicembre un numero di compravendite pari a quello che solitamente viene effettuato in tutto il mese. Risultato: i prezzi medi degli immobili a Berlino, Amburgo, Colonia, Duesseldorf, Francoforte, Monaco e Stoccarda sono cresciuti in un solo anno del 9%, mentre gli affitti fino al 30%. E questo dopo un ventennio di prezzi stabili, cosa che sta allarmando non solo le famiglie tedesche, ma anche la stessa Bundesbank, preoccupata per un futuro scoppio della bolla (Usa e Germania rischiano una bolla immobiliare). Tra i motivi del boom immobiliare di Berlino, quindi, non c’è tanto l’impennata degli ingressi di nuovi stranieri, ma soprattutto il fattore speculativo e quello fiscale. Certo, la Germania ha una penuria strutturale di immobili, se si pensa che negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta di 2,5 milioni di nuclei familiari, mentre le case sono aumentate solo a un ritmo di 70 mila all’anno, lasciando un margine scoperto di 150 mila immobili circa.

Le agenzie immobiliari di Berlino dicono che se gli spagnoli preferiscono case già affittate, gli italiani sono più per occuparsi direttamente della locazione degli immobili e propenderebbero per affittarli a turisti di breve termine.  

Cosa sapere prima di procedere all’acquisto di una casa a Berlino

Al contempo, Elena Noman, fondatrice della spagnola Brick Berlin, dichiara che il 70% dei suoi clienti non ha mai visitato l’immobile acquistato a Berlino, a conferma che si sia trattato di investimento puro, lasciando alla stessa agenzia il compito di occuparsi delle riunioni di condominio e delle varie incombenze nella gestione degli immobili. Più in generale, poi, pare che la crisi abbia abbassato le pretese degli investitori, che si accontenterebbero oggi di una rendita del 3-4%. In ogni caso, prima di comprare casa a Berlino è necessario conoscere qualche particolare per non incappare in grane. Anzitutto, la legge tedesca non contempla l’istituto dell’offerta con garanzia, ossia la somma del 30% sul prezzo finale che mediamente l’acquirente italiano anticipa al venditore con contratto privato. In Germania vale solo l’atto firmato dal notaio, al quale il compratore dovrà corrispondere la cifra, essendo successivamente questi a dovere versare la somma al venditore. In genere, l’immobile è consegnato dopo 30 giorni dalla firma del contratto e sia la parcella al notaio, i costi sostenuti per arredare casa, che il 4,5% di tasse sul prezzo di vendita dovuto al fisco tedesco possono scaricarsi dalle tasse. Bassi prezzi iniziali, l’85% circa delle famiglie in affitto e una città economicamente in crescita sono i fattori essenziali da tenere in considerazione per investire a Berlino. E il quartiere di Kreuzberg, noto per essere abitato da numerosi immigrati turchi, è tra quelli maggiormente consigliato dalle agenzie per il suo potenziale di crescita nei valori immobiliari. Certo, anche in questo caso la prudenza è d’obbligo. Lo scoppio potenziale della probabile bolla potrebbe accadere nel giro di un paio di anni e la caduta potrebbe essere rovinosa se si è acquistato a prezzi già alti.

Perché vale la pena ricordare ancora una volta che i prezzi alti non sono storicamente mai stati consueti in Germania.