Comprare casa: cos’è la formula affitto con riscatto

Il sogno di milioni di italiani è il comperare la propria casa. Un sogno spesso irrealizzabile, soprattutto per chi non ha liquidità a sufficienza. Anche la via del prestito o del mutuo a volte non è perseguibile. basti pensare a chi non ha una busta paga di un certo rilievo, oppure un garante a fungere da copertura. Le banche ormai sono molto rigide nel concedere prestiti e mutui. Anche perché le ipoteche sulle case lasciano ormai il tempo che trovano. Le banche che sequestrano casa a chi non riesce a pagare le rate dopo aver acceso un mutuo, sono una cosa del passato.

Mutui difficili, liquidità poca e comprare casa diventa un miraggio

Gli istituti di credito non sanno che farsene di immobili che poi difficilmente riescono a piazzare per rientrare del debito non onorato dai clienti. Fatto sta che c’è gente e ci sono famiglie che vivono in affitto praticamente vita natural durante. Ed a qualcuno può sembrare di gettare via i soldi nel pagare per anni ed anni l’affitto. C’è chi pensa che con i soldi dell’affitto, se fossero mutui, la casa diverrebbe di proprietà. C’è un metodo per raggiungere il sogno di comprare casa, che passa proprio dall’affitto. Una formula che esiste, ma che non è molto utilizzata. E di cui una nostra lettrice ci chiede notizie.

“Buonasera, sono Pamela e con mio marito viviamo in affitto da oltre un decennio. Il mio padrone di casa mi ha appena detto che alla scadenza del contratto non mi rinnoverà l’affitto. La casa gli serve e mi ha chiesto di lasciarla. Il contratto mi scade il prossimo novembre e già stiamo valutando il da farsi. Cercare una nuova casa, sempre in affitto o comprarne una. Ma questa via, che è anche il nostro sogno, è difficilmente percorribile. Infatti lavora solo mio marito.

E con 1.500 euro di stipendio credo che la banca non ci darà prestiti. Perché ci provammo nel 2020 per l’acquisto di una auto e niente, fummo costretti a comprare un veicolo usato e vecchio per pagarlo in contanti. Ma ho sentito che ci sarebbe la formula dell’affitto con riscatto. Che facilita l’acquisto di casa per chi non ha liquidità e possibilità di mutuo. Mi spiegate come funziona?”

 

Come sfruttare il riscatto dopo l’affitto per comprare casa

Comprare casa è possibile per chi ha liquidità a sufficienza per completare l’acquisto. Oppure per chi, tramite mutui e prestiti, riesce a dotarsi dei soldi che servono. Ma esiste anche la via alternativa, che è una via che tira dentro l’affitto nell’operazione di acquisto. Affitto con riscatto, questo lo strumento che come dicevamo, risulta poco utilizzato. Ma ad approfondire l’argomento sembra una via ideale per tutti coloro che desiderano acquistare casa senza averne effettivamente le potenzialità. Perché come anticipato, sono soggetti (e la nostra lettrice è una di questi), che non hanno soldi disponibili e non possono accedere a un mutuo. Il nome esatto dello strumento deriva dall’inglese ed è esattamente “rent to buy”. Tutto nasce dal decreto “Sblocca Italia” del 2014, quando c’era ancora il governo Renzi. “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività’ produttive”, questo il nome del decreto pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 262 dell’11 novembre 2014. E dentro il testo si parla anche di affitti con riscatto. Un contratto che viene stipulato dal proprietario e venditore dell’immobile e da chi risulta affittuario, ma con voglia di acquistare casa.

Come funziona il contratto rent to buy

Essendo un vero e proprio contratto, l’affitto con riscatto va stipulato dalle parti in causa, rivolgendosi ad un notaio.

Nel testo del contratto ci devono essere tutti i dati salienti dell’operazione. Serve inserire l’importo della compravendita, la durata del contratto di affitto, l’importo del canone di affitto e naturalmente i dati del proprietario/venditore e dell’affittuario/compratore. Una formula che richiama a quelle comunemente usate per il leasing e le auto. Il riscatto del leasing di un mezzo consiste nell’acquisto del veicolo al termine del contratto di leasing. Durante questo periodo, il conducente paga una rata mensile per l’utilizzo dell’auto, senza essere l’effettivo proprietario fino al momento del riscatto, sempre che decida di perseguire nella volontà. Con la formula rent to buy accade la stessa cosa. Alla data di scadenza del contratto di affitto, l’affittuario potrà decidere di acquistare l’immobile pagando il corrispettivo pattuito davanti il notaio, come “riscatto finale”. E naturalmente dal corrispettivo pattuito, se non è stato già definito in sede di contrattazione, dovrebbe essere detratto ciò che l’affittuario ha pagato mensilmente di affitto.

Le varie formule di acquisto casa passando dal rent to buy

In questa formula l’importo di acquisto della casa a volte è maggiorato rispetto ad un acquisto senza passare dal rent to buy. Molto dipende dal contratto e dall’accordo tra le parti. In genere però si adotta la soluzione tipica, cioè si pattuisce il prezzo dell’immobile e si mette nero su bianco il valore del riscatto considerando le mensilità di canone moltiplicate per la durata del contratto di affitto. Per esempio una casa del valore di 100.000 euro, con un contratto di affitto da 500 euro per 5 anni, e con riscatto finale dopo 5 anni, significa un riscatto da 70.000 euro. Infatti un canone fisso da 500 euro al mese per 12 mesi e per 5 anni significa versare 30.000 euro di affitto. Il prezzo della casa da 100.000 euro scende a 70.000, al netto dei 30.00 versati come affitto.

In genere il contratto prevede una caparra sostanziosa come acconto. Perché è la garanzia che l’affittuario alla fine rilevi l’immobile riscattandolo per non perdere oltre ai 5 anni di affitto, anche l’importo della caparra. Altre volte invece si utilizza la formula con il diritto di acquisto. nel senso che l’affittuario resta libero di decidere se comprare o meno l’immobile alla fine del contratto di locazione. La durata dell’affitto per questo genere di contratto non deve superare i 10 anni.