Giuseppe Timpone
I tassi d’interesse sul mercato stanno risalendo molto lentamente, come segnalano i rendimenti dei titoli di stato. Il decennale viaggia ormai vicino all’1,40%. Era di mezzo punto percentuale più basso poco più di un mese fa. E anche l’ABI nel suo rapporto mensile conferma un aumento dei tassi applicati sui mutui. Tuttavia, ancora oggi comprare casa in Italia resta conveniente. In effetti, sulle nuove erogazioni le banche italiane a novembre hanno applicato un tasso medio dell’1,43%, solo in leggero rialzo dall’1,26% di fine 2020.
A guardare l’andamento dei tassi di mercato, scopriamo che l’Euribor a 3 mesi sosti nei pressi dei minimi storici. Attualmente, vale circa -0,58%, persino appena in calo rispetto agli inizi del 2021. Viceversa, l’Eurirs alle varie scadenze si è ripreso dai minimi toccati durante la prima fase della pandemia. Sui 20 anni oggi è dello 0,61% contro un’apertura sottozero a inizio 2021. Di conseguenza, i mutui a tasso fisso stanno diventando sempre più cari e meno convenienti dei mutui a tasso variabili. I primi sono agganciati perlopiù all’Eurirs, i secondi all’Euribor.
Comprare casa con il mutuo oggi
Tuttavia, per comprare casa ricorrendo al mutuo bisogna guardare a un orizzonte temporale lungo, mediamente attorno ai 20 anni. E oggi come oggi, la scelta più saggia appare quella di contrarre un finanziamento a tasso fisso, anziché uno a tasso variabile. In questo modo, ci si mette al riparo dai rialzi dei tassi futuri, sebbene per i primi mesi o qualche anno si pagheranno rate del mutuo verosimilmente più alte di quelle legate a un finanziamento a tasso variabile, a parità di importo finanziato.
E comprare casa in Italia resta molto più economico di diversi anni fa. A fine 2007, il tasso medio sui mutui di nuova erogazione era al 5,72%. Dieci anni fa, era ancora al 3,5%. Non solo. I prezzi delle case erano molto più alte.
Abbiamo simulato di stipulare un mutuo a 20 anni a copertura del 100% del valore di acquisto e al tasso medio dell’1,43% applicato dalle banche italiane. L’immobile ipotizzato è di 100 metri quadrati. Pertanto, comprare casa ci costerebbe 169.200 euro. Le rate mensili del mutuo sarebbero di 782,27 euro per un costo complessivo di 188.945 euro. Gli interessi in totale ammonterebbero a 19.745 euro. Se allungassimo il mutuo a 30 anni, la rata scenderebbe a 578,28 al mese. Il costo totale salirebbe a 208.181 euro, di cui 38.981 euro di interessi.
Il crollo dei costi nell’ultimo decennio
E dieci anni fa? La stessa abitazione ci sarebbe costata 232.800 euro e il mutuo ci sarebbe stato erogato al tasso medio del 3,5%. Avremmo dovuto pagare una rata mensile di 1.350,15 euro per 20 anni o di 1.045,38 euro per 30 anni. Come potete capire, sarebbe stato proibitivo per gran parte delle famiglie. Il costo complessivo sarebbe stato rispettivamente di 324.036 euro e di 376.337 euro. Gli interessi avrebbero pesato per 91.236 euro nel primo caso e per 143.537 euro nel secondo.
Tirando le somme, comprare casa oggi risulta molto più economico sia per la discesa dei tassi d’interesse e sia per il crollo dei prezzi degli immobili. Le rate del mutuo si sono di fatto dimezzate rispetto a una decina di anni fa. Questo consente a una più vasta platea di famiglie di accedere ai prestiti. In un certo senso, si completa la rivoluzione iniziata nella seconda metà degli anni Novanta, quando la marcia di avvicinamento all’euro, unitamente alla liberalizzazione del sistema bancario, ridusse i tassi d’interesse, aumentando di gran lunga il numero dei soggetti beneficiari dei mutui.
