Andrea Amantea
La vendita delle case ristrutturate con il 110 può far scattare l’obbligo di pagamento di determinate “tasse” sulla plusvalenza superbonus. La tassazione scatta laddove i lavori superbonus si siano conclusi da meno di 10 anni.
A tal proposito, in redazione di Investire Oggi è arrivato un interessante quesito.
“Buongiorno, due anni fa ho ristrutturato un immobile con il superbonus 110, si tratta di una casa che avevo ricevuto in donazione nel 2020 e che ho messo in affitto. I lavori sono stati eseguiti dall’inquilino anche se poi in realtà non c’è stato un effettivo esborso posto che il conto finale è stato coperto tutto con lo sconto in fattura.
La plusvalenza superbonus
Iniziamo subito col dire che la nuova ipotesi di tassazione per la vendita di immobili ristrutturati con il superbonus è contenuta alla lettera b-bis dell’art.67 del DPR 917/86. Per gli aspetti più tecnici dunque si rimanda alla norma sulla plusvalenza superbonus quale reddito diverso.
Detto ciò, la tassazione della plusvalenza superbonus scatta:
- in ipotesi di prima cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus, con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione;
- al ricorrere di specifiche condizioni.
Nessuna plusvalenza superbonus sarà tassata per gli immobili: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. O, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni: per la maggior parte di tale periodo.
Dunque, è bene tenere a mente questi due passaggi.
Superbonus. Quante tasse si pagano per l’immobile in donazione?
Venendo al quesito, bisogna subito dire che in genere i costi sostenuti per ristrutturare la casa o comunque per apportare migliorie vanno a ridurre la base imponibile ossia la plusvalenza.
Infatti, l’eventuale plusvalenza oggetto di tassazione quale reddito diverso da tassare, è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e prezzo di acquisto (o costruzione dell’immobile). Il prezzo di acquisto può essere aumentato dei costi inerenti il bene venduto. E’ chiaro che se ho sostenuto dei costi per ristrutturare casa questi andranno ad aumentare il costo storico di vendita. Riducendo in tal modo la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e costo storico di acquisto.
Nei fatti la plusvalenza tassata si riduce.
In presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
La risposta al quesito. Immobili in donazione e lavori da parte dell’inquilino
In ipotesi di vendita di immobili superbonus il meccanismo sopra citato non vale.
Infatti, per gli immobili ristrutturati con il 110%, ai fini della plusvalenza superbonus:
- se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del bonus 110 con sconto in fattura e cessione del credito;
- laddove i lavori si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre se con sconto o cessione).
Inoltre, sempre ai fini della plusvalenza superbonus:
laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento; le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto
Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, inoltre: il prezzo di acquisto o il costo di costruzione può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
E’ chiaro che il Governo fissando due diversi riferimenti temporali (entro 5 anni o dopo 5 anni) ha voluto punire soprattutto i comportamenti più speculativi. Ecco perché vendere casa ristrutturata con il superbonus non conviene.
I lavori pagati dall’inquilino: come funziona con la plusvalenza del superbonus?
In merito al fatto che i lavori siano stati effettuati a nome dell’inquilino e non del proprietario di casa, vale quanto riportato nella circolare n°13/e 2024 sulla plusvalenza superbonus:
rilevano tutte le tipologie d’immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati di cui al citato articolo 1195, indipendentemente dalla circostanza che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario «cedente» oppure dagli «altri aventi diritto» alla detrazione (a titolo di esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
Nei fatti, la plusvalenza superbonus è tassata anche con lavori pagati dall’inquilino.
Poco importa se l’agevolazione al 110 ( o anche al 90 o 70% )è stata sfruttata sotto forma di detrazione, sconto in fattura o cessione del credito. Le opzioni di sconto o cessione del credito al 110% vanno però ad aumentare la plusvalenza (vedi pr. precedente).
Riassumendo…
- Il Governo ha previsto una nuova tassazione per la vendita degli immobili ristrutturati con il superbonus;
- se venduti entro dieci anni dalla fine dei lavori colui che vende potrebbe dover pagare una plusvalenza superbonus;
- la plusvalenza superbonus può essere tassata con l’Irpef o con un’imposta sostitutiva al 26%;
- la plusvalenza scatta anche se i lavori sono stati pagati dall’inquilino.
