Il costo dei mutui è raddoppiato in un anno e i prezzi delle case italiane non sono scesi. Perché?

Tassi di interesse sempre più alti e bilanci familiari in affanno. Strette tra carovita e costo di mutui e prestiti alle stelle, milioni di famiglie stringono la cinghia. I consumi si stanno riducendo e la crescita economica italiana sta rallentando decisamente. Una situazione simile a quella che si vive in quasi tutti gli altri paesi europei. Anzi, in Germania va anche peggio. Lì, la recessione morde da mesi. Un mal di testa per chi è alla ricerca di un immobile da comprare.

Malgrado le condizioni sul mercato siano nettamente peggiorate nell’ultimo anno, i prezzi delle case non sembrano volerne sentire di scendere.

Costo mutui raddoppiato

Monitorando il trend di Idealista.it, principale sito di compravendite immobiliari in Italia, scopriamo che in media un metro quadrato a settembre costava 1.845 euro. Il dato medio nazionale dice tutto e niente. Esso riflette tendenze rialziste in realtà come Milano e al contempo ribassiste in altre città italiane. Pertanto, prendiamo questi numeri “cum grano salis”. Ad ogni modo, rispetto al mese di luglio dello scorso anno i prezzi delle case registrano una crescita dell’1%. Altro che calo! Perché abbiamo preso come riferimento proprio il mese di luglio del 2022? Segna la svolta monetaria nell’Eurozona. La Banca Centrale Europea (BCE) varò il primo aumento dei tassi di interesse dopo ben undici anni.

Il costo dei mutui in media ad agosto di quest’anno è stato del 4,29%. Lo dichiara l’Associazione bancaria italiana. Un anno prima, era stato del 2,13%. Dunque, è più che raddoppiato nei dodici mesi. Vediamo cosa significa all’atto pratico su un mutuo d’importo pari a 150.000 euro e della durata di trenta anni. Nell’estate del 2022, la rata mensile sarebbe stata di circa 564 euro, mentre due mesi fa risultava esplosa a più di 741 euro. Un rincaro del 31,4%, che in valore assoluto comporta il pagamento di oltre 2.100 euro in più di interessi all’anni, qualcosa come quasi +64.000 euro in trenta anni.

Compravendite immobiliari in forte calo

Com’è possibile, quindi, che il costo dei mutui si sia impennato e i prezzi delle case siano rimasti stabili o in leggera crescita? A giugno, Nomisma stimava un calo delle compravendite immobiliari per quest’anno del 14,6%. Al contempo, non prevedeva alcun calo immediato dei prezzi. Ci avrebbe azzeccato, dati i numeri. Va detto che tra il luglio del 2022 e il mese scorso, l’inflazione italiana è stata cumulativamente del 6,5%. In termini reali, dunque, i prezzi delle case sono crollati del 5,5%.

Già questo dato ci aiuta a capire che il mercato immobiliare stia dirigendosi verso una fase negativa anche sul piano delle quotazioni. Aggiungiamo che la contrazione della domanda non porta a un immediato calo dei prezzi, perché i proprietari non si adeguano prontamente alle mutate esigenze della controparte. In genere, assistiamo a un prolungamento dei tempi di vendita, in conseguenza proprio delle maggiori distanze tra domanda e offerta. E’ stato un fenomeno piuttosto lampante nel decennio passato.

Prezzi case tengono per ora

In sostanza, l’alta inflazione non sta scatenando una caccia agli immobili come negli anni Settanta e Ottanta. Al contrario, gli acquisti sono in forte calo. Le dinamiche demografiche non giustificherebbero un investimento del genere. La popolazione italiana tende a contrarsi di anno in anno, salvo che in alcune realtà virtuose come Milano. Anche se gli immobili sono stati per decenni considerati un asset protettivo dall’inflazione, il mercato è ormai da tempo saturo. Di case in Italia ne abbiamo anche troppe e semmai servirebbe un piano di riqualificazione energetica e non solo. Che poi era l’obiettivo dei bonus edilizi, scaduti in costi monstre a carico dello stato e in una burocrazia asfissiante per ditte e sistema bancario.

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