Andrea Amantea
La società che acquista un immobile abitativo destinato a locazione turistica, con l’intenzione di confermare tale utilizzo affidando la gestione all’attuale compagine proprietaria, che opererà in veste di outsourcer, può detrarre l’Iva assolta al momento dello scambio.
L’immobile, in questo caso, in deroga a quanto previsto dall’articolo 19 del decreto Iva, anche se catastalmente abitativo, può essere considerato strumentale.
L’Agenzia delle entrate si è espressa in tal senso con la risposta n° 392/2023.
La risposta n°392/2023
La risposta n°392 prende spunto da apposita istanza di interpello.
In particolare, la società istante ha fatto presente di avere per oggetto sociale principale l’attività immobiliare. In particolare, in base allo Statuto societario ”…la società potrà svolgere specificamente, tra l’altro, anche le seguenti attività immobiliari e connesse: la gestione e l’esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti…”.
La società vorrebbe acquistare un immobile di pregio da destinare a case vacanze. L’immobile in questione è stato acquistato nel 2018 dall’attuale proprietario, ”Immobiliare DELTA Srl”, che ha effettuato sullo stesso un’importante ristrutturazione effettuata per poi locarlo a soggetti terzi in ragione di una programmata e comunicata attività di locazione turistica, in ossequio alla normativa regionale. In particolare, la locazione della Villa avviene attualmente mediante le piattaforme on line.
L’operazione di acquisto sarà assoggettata a IVA nella misura del 10 per cento in quanto effettuata entro 5 anni dal compimento dell’intervento di ristrutturazione dallo stesso soggetto che ha eseguito detto intervento.
La Società chiede se può detrarre l’IVA assolta in sede di acquisto dell’Immobile, qualificato come ”abitativo” (categoria catastale A/7) e destinato allo svolgimento di una vera e propria attività commerciale (locazione turistica).
Detraibile l’Iva destinata a casa vacanze? Il parere del Fisco
Il dubbio del contribuente è legato all’indetraibilità dell’Iva prevista dall’articolo 19bis1, comma 1, lettera i) del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n.
Tuttavia, secondo l’Agenzia delle entrate non si tratta di una previsione di indetraibilità assoluta.
Infatti, nella risoluzione n. 18/2012, l’Agenzia delle entrate chiarito che quando “gli immobili abitativi – sono – utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo, gestione di case vacanze, affitta camere, etc., che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili a IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.
Di conseguenza, in tali casi, le previsioni di indetraibilità dell’Iva non operano pur se la qualifica catastale di immobile abitativo potrebbe essere teoricamente in contrasto con il concerto di immobile strumentale.
Anche la giurisprudenza conferma tale orientamento:
Partendo dal presupposto che la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata in concreto, tenuto conto dell’effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell’impresa, non già in termini puramente astratti, è stata riconosciuta la detraibilità dell’Iva sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente addirittura destinazione catastale abitativa (cat. A/2), ma in concreto utilizzato per lo svolgimento dell’attività ”affittacamere e case per vacanze”, e da qualificarsi perciò come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza da parte del Comune competente ((Cass. n. 8628 del 2015)” (così Cass. Ordinanza 12 giugno 2020, n. 11333, vedi anche sentenza 9 marzo 2016, n. 4606).
Da qui, secondo l’Agenzia delle entrate, la società con attività immobiliare che acquista un fabbricato a destinazione abitativa adibito a casa–vacanze, con l’intenzione di continuare la tipologia di destinazione – locazione turistica -, affidando la gestione all’attuale compagine proprietaria, che opererà in veste di outsourcer, può detrarre l’Iva assolta al momento dello scambio.
Riassumendo…
- L’Agenzia delle entrate ha chiarito quando è ammessa la detrazione per l’acquisto di un immobile abitativo da destinare a casa vacanze;
- in alcuni casi, l’indetraibilità dell’Iva non scatta anche se la qualifica catastale di immobile abitativo potrebbe essere teoricamente in contrasto con il concetto di immobile strumentale;
- la società con attività immobiliare, che acquista un fabbricato a destinazione abitativa adibito a casa–vacanze può detrarre l’Iva.
