Redazione Investireoggi
Nel 2023, il mercato dei mutui ha subito un crollo significativo. Non è stato un anno facile per chi ne aveva già in carico uno o desiderava accenderlo. Questa è la ragione per cui i mutui per l’acquisto della casa nei primi due mesi del 2023 hanno subito un crollo importante del 22,48% rispetto allo stesso periodo del 2022. I sogni di molti italiani si sono infranti soprattutto a causa del continuo rialzo del costo del denaro e dei tassi di interesse, voluto dalla Banca Centrale Europea.
Un’analisi dei dati sui mutui nel 2023
Occorre effettuare innanzitutto un’analisi comparativa tra i dati del 2022 e i dati del 2023. Nel 2022, sono stati sottoscritti e registrati circa 443 mila atti di ipoteca, per un totale di 975.937 unità immobiliari ipotecate (-4,0% rispetto al 2021) e 101,6 miliardi di capitale di debito finanziato (+0,2% rispetto al 2021). Nel 2023, cambia tutto. I mutui per l’acquisto della casa nei primi due mesi hanno subito un crollo notevole del 22,48% rispetto allo stesso periodo del 2022 con una riduzione del capitale erogato pari al 45,1%.
Ma c’è un altro dato davvero rilevante. A causa dell’aumento costante dei costi dei mutui a tasso variabile, collegato all’incremento dei tassi voluto dalla BCE, nel mese di marzo 2023 ad esempio la rata è aumentata mediamente del 28% rispetto ai minimi di metà 2022, con un picco del +40% per i mutui di più recente erogazione.
In una situazione del genere, tutto diviene più complesso. Per prendere una decisione consapevole, occorre analizzare cosa sono Eurirs ed Euribor, e analizzare quali sono le previsioni per il 2024.
Cos’è l’Euribor?
Eurirs ed Euribor sono i due indici fondamentali che misurano il costo del denaro sul mercato interbancario per varie durate temporali.
Iniziamo dall’Euribor. Esso si riferisce alle operazioni interbancarie a breve termine, ovvero di durata non superiore ad un anno. Acronimo di Euro InterbankOffered Rate, è un tasso interbancario di riferimento comunicato quotidianamente dalla European Money MarketsInstitute (EMMI, nota in precedenza come European Banking Federation, EBF). L’Euribor rappresenta la media dei tassi d’interesse ai quali le principali banche attive nel mercato monetario dell’euro, sia nell’eurozona che nel resto del mondo, offrono depositi interbancari a termine in euro ad altre banche.
Il calcolo dell’Euribor viene effettuato dalla Global Rate Set Systems Ltd (GRSS), una società specializzata nella gestione degli indici benchmark. Il calcolo è per certi versi semplice. La GRSS effettua una media dei tassi bancari forniti dalle banche nazionali e primarie dell’Eurozona, escludendo il 15% più alto e il 15% più basso.
La difficoltà sta nel fatto che esistono cinque diversi Euribor sulla base della scadenza dei depositi interbancari negoziati sul mercato interbancario soggetti alla rilevazione EMMI-GRSS: Euribor a 1 settimana, a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi e a 12 mesi. L’Euribor è decisivo per il nostro discorso perché rappresenta l’indice utilizzato per calcolare i mutui a tasso variabile. In un mutuo a tasso variabile, infatti, l’importo della rata può cambiare in base all’andamento dell’indice.
Cos’è l’Eurirs?
L’Eurirs, a differenza dell’Euribor, viene utilizzato per tutte le operazioni a medio, lungo e lunghissimo termine, con durate di uno o superiore, fino ad arrivare alla durata di 50 anni. Eurirs èl’acronimo di Euro Interest Rate Swap, ed è un tasso interbancario che cambia tutti i giorni feriali della settimana.
Il calcolo del suo valore è complesso, in quanto è pari alla media delle quotazioni applicate ai contratti swap da parte delle principali banche che operano nell’Unione Europea. Facciamo un esempio che concerne la nostra questione. Dal momento che l’Eurirs è l’indice di riferimento utilizzato dalle banche per calcolare i mutui a tasso fisso, se ne sottoscriviamo uno di durata di 25 anni, l’indice di riferimento da prendere in considerazione è l’Eurirs 25 anni.
Semplificando al massimo, chi sceglie di stipulare un mutuo a tasso fisso ha la certezza che la rata stabilita all’inizio sarà la stessa per tutta la durata del finanziamento. Al contrario del tasso variabile, nel caso dei mutui a tasso fisso, il tasso di riferimento viene rilevato il giorno del rogito notarile, Quindi, per contratto non potrà più essere modificato, salvo ovviamente diversi accordi tra banca e cliente.
Il mutuo a tasso fisso legato all’Eurirs presenta sicuramente dei vantaggi, soprattutto per chi non vuole preoccuparsi di un eventuale rialzo dei tassi o non può permettersi di pagare una rata improvvisamente più alta. Di fatto, il rischio maggiore viene assunto dall’istituto di credito che concede il prestito in quanto, avendo concordato un prezzo che non potrà variare nel tempo, se i tassi di interesse dovessero salire oltre la soglia pattuita, la banca avrebbe una perdita.
Che fare? Quali sono gli scenari per il 2024?
Scegliere tra un mutuo a tasso fisso o variabile dipende dalle esigenze personali e dalla tolleranza al rischio. Un mutuo a tasso fisso offre stabilità e prevedibilità, mentre un mutuo a tasso variabile potrebbe offrire risparmi se i tassi di interesse diminuiscono. Sottolineiamo che è importante consultare un consulente finanziario prima di prendere una decisione, ma avere qualche idea in più rende più consapevole il cittadino anche in una conversazione con un consulente.
La ragione è che una scelta tra un mutuo a tasso fisso o variabile dipende da vari fattori, tra cui le aspettative future sui tassi di interesse: in una situazione di continui rialzi, è possibile che finalmente inizino a scendere?
Come abbiamo già sottolineato, nel 2023, la Banca Centrale Europea (BCE) ha effettuato numerosi rialzi dei tassi di interesse.
Per il 2024, alcuni esperti prevedono che i tassi di interesse potrebbero iniziare a stabilizzarsi: difficile immaginare che possano esservi ancora rialzi, perché il rischio sarebbe quello di tagliare le gambe all’economia reale (e non solo alle famiglie).
In questo scenario, un mutuo a tasso variabile potrebbe tornare ad essere conveniente, soprattutto nel primo periodo di ammortamento, in quanto presenta rate più convenienti nel periodo iniziale. Tuttavia, se i tassi di interesse dovessero aumentare ulteriormente, un mutuo a tasso fisso potrebbe offrire maggiore stabilità. Una decisione quanto mai complessa in questo periodo storico.
