Diritto si usucapione su un bene appena acquistato: come difendersi?

Se si acquista un bene e una terza persona vanta su di esso una servitù, essendo il diritto di servitù un diritto reale, deve essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Se, quindi, qualcuno vanta un diritto di servitù può farlo soltanto dimostrando che esista una scrittura in merito preventivamente autenticata da un notaio o autenticata da un giudizio del tribunale (e trascritta successivamente).

Usucapione: quando può essere esercitata?

Il diritto di servitù può essere esercitato anche tramite l’usucapione.

La causa per usucapione, però, deve dimostrare che chi pretende il diritto di servitù o di utilizzo abbia posseduto e utilizzato il bene per almeno 20 anni consecutivi utilizzando lo stesso alla luce del sole. L’onere della prova in una causa di usucapione, grava su chi vuole esercitarla: chi ha utilizzato il bene per almeno 20 anni, infatti, deve poterlo dimostrare.

L’usucapione, come abbiamo già detto, quindi, si basa su 2 elementi: il passare del tempo (20 anni) e il possesso o l’utilizzo del bene alla luce del sole. Se il proprietario del bene non se ne preoccupa per 20 anni lasciando che un’altra persona lo utilizzi gestendolo come fosse proprio, di fatto ne perde il possesso.

Chi vuole esercitare l’usucapione, quindi, deve dimostrare di aver esercitato il possesso o l’utilizzo del bene per almeno 20 anni senza che il proprietario si sia mai dimostrato contrario a detto utilizzo. La dimostrazione può essere data da testimoni, dal pagamento delle imposte, da documenti cartacei ecc…

Il proprietario può intervenire per evitare l’usucapione del bene soltanto prima dello scadere di 20 anni, dopo tale periodo, infatti, nessun intervento ha effetto. L’interruzione dell’usucapione può avvenire tramite diffida o l’eliminazione del possesso.

Se si compera un bene mobile o immobile, quindi, è bene accertarsi subito se su di esso gravano servitù poichè se queste sono in vita da oltre 20 anni il nuovo acquirente potrà fare ben poco se non rivalersi su chi gli ha venduto il bene con una causa di evizione (accusando il venditore di avergli venduto un qualcosa che non gli apparteneva veramente o interamente).