Disdetta mandato agenzia immobiliare: la tutela del venditore

Oggi, sempre nel quadro della tutela nelle compravendite immobiliari, ci occupiamo di un tema molto attuale, quello del mandato all’agenzia immobiliare (che peraltro è stato quest’anno anche oggetto di una delle tracce della prima prova scritta dell’esame di avvocato, la stesura del parere di diritto civile). Affidarsi alla mediazione di un’agenzia immobiliare per vendere la propria casa è una pratica molto diffusa e in effetti molto spesso permette di ottimizzare tempi e modalità di trasferimento della proprietà. A fronte di una piccola percentuale (che ormai gravi quasi sempre esclusivamente sul potenziale acquirente) l’agenzia si occupa di selezionare i clienti interessati all’immobile, di far visionare la casa e offre assistenza durante le varie fasi burocratiche di cui si compone l’iter di compravendita.

Ma come essere sicuri della professionalità dell’agenzia a cui ci si rivolge? Quali sono gli strumenti di tutela che la normativa italiana offre alle parti coinvolte in caso di negligenza dell’agente?

REQUISITI PER APRIRE UN AGENZIA IMMOBILIARE

La grande concorrenza sul mercato fa sì che vi siano offerte sempre più vantaggiose da parte delle agenzie immobiliari: non vi stupite se vi contatteranno anche telefonicamente o porta a porta per proporvi i loro servizi. Ma scegliere bene è fondamentale considerando la delicatezza degli interessi in gioco. Oggi valuteremo la questione dalla prospettiva di chi è intenzionato a vendere un immobile e, per questioni di praticità o mancanza di tempo, decide di affidarsi ad un mediatore.

COME DIVENTARE AGENTE IMMOBILIARE – Purtroppo è usanza comune in alcune agenzie poco serie, quella di attribuire funzioni specifiche a personali non qualificato. Vediamo allora quali sono i requisiti necessari per diventare agente immobiliare (l’unica figura abilitata per legge a seguire come intermediaria tutte le fasi della compravendita immobiliare): maggiore età, cittadinanza italiana, pieno godimento dei diritti civili, assenza di condanne penali, interdizione o provvedimenti antimafia a proprio carico.

Dal punto di vista professionale sono requisiti minimi (in ordine cronologico) il diploma di scuola media superiore, la frequenza di un corso di formazione legalmente riconosciuto, il superamento di un esame di idoneità presso la Camera di Commercio della Provincia di residenza o di quella in cui è fissato il domicilio e infine l’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione. Senza il rispetto di questo iter non è possibile esercitare l’attività di agente immobiliare, neppure saltuariamente. E’ bene precisare che in base alla lettera dell’articolo 6 della legge 39/89, “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.

PROVVIGIONE AGENZIA IMMOBILIARE – La categoria professionale dei mediatori è ampiamente tutelata dal Codice civile ma appare chiaro che questa tutela non può andare a discapito del consumatore. E’ dunque fondamentale conoscere i propri diritti in materia. Leggendo le motivazioni della sentenza della Corte di cassazione n. 23438/2004 si evince che l’intermediario immobiliare ha diritto alla provvigione anche solo per aver favorito il contatto fra il venditore e il futuro acquirente dell’immobile, anche se non partecipa attivamente alle fasi successive della compravendita, quali le trattative e la stipula del contratto. La posizione della Suprema Corte peraltro è confermata dall’articolo 1755 del Codice civile che stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. E certamente è intuibile che per un’agenzia immobiliare favorire l’incontro tra le parti, tramite una buona pubblicità di promozione dell’immobile in vendita e per mezzo della consultazione del proprio database, non è certo difficile.

CONTRATTO AGENZIA IMMOBILIARE: ALCUNI CONSIGLI PRIMA DI FIRMARE – Prima di firmare un contratto con un’agenzia immobiliare, l’Unione Nazionale Consumatori consiglia nello specifico di verificare:

–          La percentuale di  provvigione (che non dovrebbe per equità superare il 3%).

–          La durata del contratto (che preferibilmente dovrebbe essere non superiore a tre mesi)

–          L’esclusività dell’incarico: in questo caso il venditore è dovuto al pagamento della provvigione anche se trova di persona un potenziale acquirente, senza usufruire dell’intermediazione dell’agenzia.

–          Il preavviso per la revoca del mandato: un tempo ragionevole non dovrebbe superare i 15 giorni.

–          Le modalità di disdetta: spesso questi contratti prevedono il rinnovo automatico.

CLAUSOLE VESSATORIE AGENZIA IMMOBILIARE – Se si leggono in ottica giuridica spesso i moduli e formulari utilizzati dalle Agenzie immobiliari, anche qualora depositati regolarmente alla Commissione istituita presso la Camera di Commercio, presentano clausole vessatorie, ovvero non eque e quindi abusive. Affinché una clausola sia considerata vessatoria non basta un giudizio prettamente economico, ad esempio la previsione di una provvigione alta, ma occorre uno squilibrio rilevante giuridicamente. Le più frequenti sono: l’irrevocabilità del mandato unilateralmente (contraria all’articolo 1469 bis, n. 7 del codice civile), la clausola penale (che prevede appunto il pagamento di una penale in caso di revoca di importo manifestamente sproporzionato. Clausola inefficace ex articolo 1469 bis, comma 3, n. 6), la clausola di esclusiva (che si configura come una limitazione della libertà contrattuale e dunque cozza con l’articolo 1469 bis, n. 18), la deroga al foro del consumatore (contraria al principio del foro esclusivo n. 19 dell’articolo 1469 bis del codice civile).

Individuare queste clausole può non essere di facile intuizione per chi non è avvezzo alle materia giuridiche: tenete presente che solitamente per queste clausole viene richiesta la doppia firma (in tutti questi casi insospettitevi perché sicuramente si tratta di condizioni particolarmente sfavorevoli per voi).