Donazione terreno e plusvalenza da successiva vendita. Dal 2025 le tasse aumentano (Riforma Irpef)

Il decreto di riforma dell’Irpef e dell’Ires (D.Lgs n°192/2024) cambia in maniera rilevante il regime fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili ricevuti in donazione.

L’intervento è volto a intercettare quelle donazioni di terreni che sono poste in essere solo per ottenere un risparmio fiscale su una successiva vendita già programmata.

Le nuove disposizioni, in vigore per le cessioni effettuate a partire dal 31 dicembre 2024, stabiliscono che, per determinare la plusvalenza imponibile, il valore di acquisto non sarà più quello dichiarato nell’atto di donazione, bensì il costo storico sostenuto dal donante, incrementato delle eventuali spese e imposte connesse.

Questa modifica comporta conseguenze rilevanti per i donatari che intendono vendere il terreno, in quanto potrebbe portare a una base imponibile più alta rispetto al regime precedente, aumentando così l’onere fiscale sulla plusvalenza.

L’obiettivo dichiarato della norma è uniformare il trattamento fiscale delle cessioni di terreni edificabili, indipendentemente dalla modalità di acquisizione, eliminando possibili vantaggi per chi li riceve in donazione rispetto a chi li acquisisce a titolo oneroso.

Cosa prevede la riforma fiscale sulla vendita dei terreni ricevuti in donazione?

L’intervento del decreto di riforma dell’Irpef e dell’Ires segue gli obiettivi ossia le linee guida fissate dal Governo con la legge delega per la riforma fiscale, L.n°111/2023.

In particolare, la legge delega evidenziava la necessità di rivedere le regole di determinazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Da qui la previsione di introdurre una norma con la quale disporre che:

• nel caso in cui la proprietà del terreno sia stata acquisita tramite donazione,
• il prezzo di acquisto da considerare debba essere quello originariamente pagato dal donante.

Secondo la normativa attualmente in vigore, per i terreni ottenuti per donazione, il prezzo di acquisto è invece rappresentato dal valore dichiarato nell’atto di donazione incrementato di eventuali costi successivi inerenti.

Donazione terreni e plusvalenza successiva vendita. Dal 2025 le tasse aumentano (Riforma Irpef)

Sulla base di tali premesse il decreto di riforma dell’Irpef, all’art.7 interviene con l’intento di intercettare quelle donazioni di terreni che sono poste in essere solo per ottenere un risparmio fiscale su una successiva vendita già programmata.

Le novità riguardano le cessioni poste in essere dalle persone fisiche dunque al di fuori dell’esercizio di imprese arti o professioni.

In particolare viene  introdotto un principio analogo a quello previsto per la cessioni degli immobili acquisiti per donazione da non più di cinque anni, per i quali è stabilito, nell’articolo 68, comma 2, del TUIR, che si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Si veda anche la nuova ipotesi di tassazione della plusvalenza superbonus.

Da qui :

• per le cessioni di terreni edificabili effettuate a partire dal 31 dicembre 2024,
• per determinare la plusvalenza imponibile,
• il valore di acquisto non sarà più quello dichiarato nell’atto di donazione,
• bensì il costo storico sostenuto dal donante,
• incrementato dell’imposta sulle donazioni nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Come si legge nella relazione illustrativa sulla riforma dell’Irpef:

si impedisce, in tal modo, l’effettuazione di operazioni finalizzate esclusivamente a evitare o ridurre apprezzabilmente la tassazione della plusvalenza rispetto a quella che sarebbe derivata dalla cessione
dell’area edificabile qualora la stessa fosse stata effettuata direttamente dal donante.

Riassumendo…

• Modifica del regime fiscale delle plusvalenze per terreni ricevuti in donazione: il D.Lgs n. 192/2024 introduce una nuova regola per calcolare le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili donati, stabilendo che il valore di acquisto sia quello originariamente pagato dal donante, anziché il valore dichiarato nell’atto di donazione.
• Obiettivo del provvedimento: la norma mira a contrastare operazioni di donazione finalizzate esclusivamente a ridurre l’imposizione fiscale in caso di vendita successiva, allineando il trattamento fiscale tra terreni acquisiti tramite donazione e acquisto a titolo oneroso.
• Decorrenza e ambito di applicazione: le nuove disposizioni si applicano alle cessioni effettuate a partire dal 31 dicembre 2024 e riguardano le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.
• Conseguenze per i donatari: per i donatari, questa modifica può comportare un aumento della base imponibile e, di conseguenza, delle imposte dovute sulla plusvalenza, incrementando l’onere fiscale rispetto alla normativa precedente.
• Uniformità normativa: il provvedimento, seguendo le linee guida della legge delega n. 111/2023, introduce un principio già previsto per gli immobili ricevuti in donazione, favorendo una maggiore coerenza nel trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni acquisiti in modi differenti.