Bogdan BultriniPartiamo dal motivo per il quale scriviamo questa seconda parte della nostra Guida per l’acquisto della casa: spiegarvi come e perchè i prezzi delle case stanno scendendo e scenderanno ancora, e raccomandarvi di utilizzare queste informazioni e questa consapevolezza per comprare al minor prezzo possibile. Siete acquirenti, ed avete in questo momento più potere di quanto le agenzie immobiliari vogliano farvi credere.
Crisi economica Italia
La nostra crisi economica, che si manifesta attraverso una crescita stentata ed una disoccupazione che sale a livelli da record, sta palesemente e progressivamente investendo tutto e tutti, escluso solo il 10% della nostra società che è realmente “ricca”, in quanto detiene il 50% delle ricchezze della nostra nazione.
La Crisi ha investito tutti i settori della nostra economia (escluso alcuni settori del lusso quali ad esempio il nautico d’alto bordo), ed ha portato a rallentare sino quasi a bloccare le vendite immobiliari dall’inizio del 2008.
Crisi immobiliare Italia 2011
In più, come sottolineano ufficialmente l’Istat, i Ministeri preposti, le associazioni di settore, economisti ed accademici nazionale ed internazioni, in Italia:
- dall’inizio del 2008 e maggiormente dalla metà del 2010 ogni mese vengono immesse sul mercato immobiliare migliaia di case per la vendita, le quali rimangono in maggioranza invendute;
- dall’inizio del 2008 si vendono soltanto poche case piccole, dagli 80.000 euro ai 200.000 euro, ma solo se a prezzi molto ribassati; oppure si vendono alcune case da 1 milione di euro in su, ma sempre se a prezzi molto ribassati;
- dalla metà del 2010 la situazione delle vendite immobiliari per le case da 80.000 euro ai 200.000 euro è notevolmente peggiorata;
- dall’inizio del 2008 non c’è quasi più vendita per le case il cui costo vada dai 250.000 euro ai 900.000, anche se i prezzi stanno scendendo notevolmente.
Crisi Italia 2011 – A tal proposito, ci sono in tutta Italia tante case in vendita che sono recenti, belle, rifinite e grandi (dai 280 mq ai 400 mq), case per le quali fino al 2009 le agenzie chiedevano 600.000 euro; nel 2010 sono scese a poco più di 400.000 euro ed ora ne chiedono dai 300.000 euro ai 350.000 euro, ed il prezzo è destinato ulteriormente a scendere.
Prezzi case in Italia
2 fattori che potrebbero abbassere ulteriormente i prezzi delle case
Ad ulteriore aggravio per il settore immobiliare concorrono e concorreranno 2 ulteriori fattori:
- Regolarizzazione affitti – Per le recenti normative in applicazione dal 7 aprile 2011 , sarà più difficile per il proprietario di una casa e per l’affittuario non regolarizzare l’affitto. Gli affitti regolari vengono tassati, dunque rendono meno, e questo potrebbe aumentare il numero di case in vendita sul nostro mercato immobiliare, e dunque potrebbe comportare una discesa dei prezzi;
- Aumento costo denaro 2011 – Parliamo dell’aggravio per l’aumento del costo denaro da aprile 2011 (come ci è stato detto ufficialmente dal Presidente della Banca Centrale Europea il 7 marzo 2011 e confermato il 9 aprile 2011). Aumento del costo del denaro che genererà l’aumento di tutti i mutui già erogati e di quelli eventualmente da erogare (che toccherà chiunque abbia già contratto un mutuo o chi avesse intenzione di farlo) e l’aumento di tutti i prestiti già erogati e di quelli eventualmente da erogare (che toccheranno pertanto ulteriormente la maggior parte delle nostre aziende, industrie, attività e di conseguenza toccheranno noi tutti). L’aumento del costo del denaro determina meno compratori, e dunque alimenta ed aumenta lo squilibrio tra compratori di case e venditori di case, e per la legge della domanda e dell’offerta può generare una ulteriore discesa dei prezzi.
Vediamo più in dettaglio cosa comporta un aumento del costo del denaro – Se un grossista da aprile 2011 acquistando (per esempio) il grano sarà costretto a pagare di più alle nostre banche per il prestito che dovrà richiedere per proseguire quella sua attività è poi normale che non potrà più rivendere il grano allo stesso prezzo di prima; così chi acquisterà quel grano per farne farina è poi normale che non potrà rivendere la farina allo stesso prezzo di prima; chi acquisterà quella farina per smerciarla nei supermercati o per farne pane, dolciumi, piazza e tutti gli altri prodotti che richiedono comunque l’uso della farina, è poi normale che non potrà rivendere quei suoi prodotti al prezzo di prima.
E così accadrà presumibilmente con TUTTI gli altri fruitori di prestiti dalle nostre Banche.
E’ un dato ufficiale degli organismi pubblici e di settore che larga parte delle aziende, delle industrie e delle attività italiane riescono a proseguire le loro attività solo accedendo ai prestiti bancari. Pertanto ci saranno aumenti in TUTTI i settori della nostra economia e questo avrà una ulteriore pesante ricaduta su ogni famiglia italiana a partire da aprile 2011, di qualsiasi ceto sociale. Escluso ovviamente quel 10% della nostra società di cui parlavamo all’inizio, le cui risorse superano di gran lunga le normali esigenze.
Opinioni autorevoli
Il giorno 7 marzo 2011, il Presidente della Federconsumatori (Rosario Trefiletti, durante la trasmissione Geo & Geo) parlava di un aumento dei pignoramenti; dall’inizio del 2011 vi sarebbe un aumento del 30% dei pignoramenti delle case per i mutui che non si riescono a pagare.
Si tratta certamente dell’opinione del presidente della Federconsumatori, quindi una opinione “di parte”, ma possiamo supporre che la verità non sia molto lontana.
Inoltre diversi economisti e accademici sostengono pubblicamente che sono prevedibili altri 2 ulteriori aumenti del costo del danaro entro la fine del 2011 e che tale costo arriverà probabilmente all’1,75%. Con ulteriori pesantissimi problemi per tutti noi.
Aumento mutui 2011
Il docente di economia e finanza al Politecnico di Torino, Prof. Ezio Bruna, fondatore di CESFIM (Centro Studi Finanza Immobiliare) e past president della commissione real estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), in un intervento riportato su Idealista.it, alla domanda su quali conseguenze ci saranno sui mutui esistenti, su quelli futuri e sul mercato immobiliare? ha risposto così:
Ezio Bruna – “Il problema non è tanto questo aumento, che tutti davano già per scontato e che il mercato, in qualche modo, ha già assunto. La vera questione è che durante il 2011 potrebbero esserci altri due aumenti, sempre dello 0,25%, e questo porterebbe, alla fine, a quota 1,75%. E questo valore sì che cambia le cose.
Aumento mutui variabili – Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, 100 euro in più al mese, in questo momento, non sono pochi. inoltre, per molti di coloro che hanno contratto un mutuo dal 2005 al 2008, quando cioè il buon senso è venuto meno, sarà pesante perché lo studio finanziario delle loro risorse disponibili non era stato prudente.
La conseguenza sarà semplice: il sistema bancario continuerà a fare da ammortizzatore sociale, con surroghe, negoziazioni o sospensione della rata del mutuo. ma proprio per questo erogare nuovi mutui sarà più difficile e le compravendite caleranno ulteriormente. Il vero aggiustamento dei prezzi partirà proprio quest’anno e i tassi di interesse saranno il motore.
Il meccanismo è noto: quando i tassi crescono, i prezzi scendono. solo durante la bolla immobiliare 2003-2007, salivano entrambi”.
A sostenere le stesse tesi di Bruna anche gli analisti di Credit Agricole e Bnp Paribas ( Il costo del denaro potrebbe arrivare al 2% nel 2012 e il costo del mutuo…)
Secondo loro la decisione della BCE, che ha portato il tasso di riferimento, rimasto fermo all’1% per quasi due anni, all’1,25%, “è il preludio a una fase di aumenti dei tassi”.
La comunicazione dell’istituto di Francoforte, rilevano, “sembra sovrapponibile a quella utilizzata durante il precedente ciclo di aumento dei tassi. La ripresa c’è e il fatto che sia debole e non sia omogenea all’interno dell’area dell’euro non giustifica il mantenimento all’1% del tasso di riferimento soprattutto quando il quadro generale diventa più inflazionista”
In pratica, interpretano gli esperti, anche se i paesi più deboli della zona euro non avranno nessun beneficio da questo aumento, quelli trainanti, Germania in testa, hanno spinto per questa scelta, per fermare l’inflazione.
La Bank of England (Boe), la Banca Centrale d’Inghilterra, che da marzo 2009 ha mantenuto allo 0,5% il suo tasso di riferimento, sottolineano gli analisti del Credit Agricole, “dovrebbe aumentare il tasso di 0,25 punti a maggio e poi altre due volte entro la fine dell’anno”.
Anche gli analisti di Bnp Paribas puntano a una fase di rialzo dei tassi da parte del consiglio direttivo della Bce: “anche se non c’è stato nessun impegno” -scrivono in un report- “l’aumento del 7 aprile probabilmente non sarà l’ultimo aumento” sostengono, dovrebbe iniziare un ciclo di aumento che dovrebbe portare il tasso di riferimento al 2% all’inizio del 2012.
Cosa succederà alla rata del mutuo a tasso variabile? Intanto, nei mesi precedenti all’annuncio, l’Euribor 3 mesi, l’indicatore più usato in Italia per determinarne l’importo, è cresciuto lentamente, prevedendo già le mosse della Bce e continua a crescere essendo arrivato il 12 aprile all’1,32%.
Per il momento gli aumenti dovrebbero assestarsi sui 12 euro al mese per ogni 100mila euro di mutuo, pari a 144 euro all’anno.
Se le previsioni sul costo del denaro dovessero avverarsi, gli aumenti potrebbero arrivare anche a 100 euro al mese sui mutui con un importo superiore a 100mila euro e una durata di più di 20 anni (ossia la maggioranza dei mutui contratti negli ultimi anni).
In conclusione: fate valere i vostri soldi, i vostri soldi valgono ogni giorno di più.
Parte successiva: Istruzioni per l’uso del questionario
