Il caro mutui ha acceso i riflettori negli ultimi due anni sul mercato immobiliare italiano. Il numero delle compravendite è crollato, anche se i prezzi delle case non hanno seguito lo stesso trend. Ci sono realtà come Milano, che si stanno distinguendo da tempo per valori in continua crescita e divenuti inaccessibili a buona parte delle famiglie, persino del ceto medio. Si parla di “gentrification”, fenomeno noto a tutte le grandi città europee e del mondo. I prezzi di vendita e degli affitti s’impennano, magari a seguito di un processo di riqualificazione urbana.

Coloro che non possono permettersi più di vivere in quelle aree, si spostano verso la periferia. E i centri urbani sono sempre più affollati da residenti con redditi alti. Basti notare, ad esempio, come nelle famose Ztl le tendenze elettorali siano un dato a sé rispetto al resto delle medesime città.

Possibile ripresa del mercato immobiliare con il calo dei tassi sui mutui

Negli ultimi mesi, tuttavia, i tassi sui nuovi mutui ipotecari sono scesi già di oltre mezzo punto percentuale. E ciò potrebbe offrire una boccata di ossigeno al mercato immobiliare. In ogni caso, certo pessimismo non sembra fondato sui numeri. Che molte famiglie italiane abbiano difficoltà a pagare il mutuo o l’affitto, non ci sono dubbi. Che oggi stiamo meglio di anche solo pochi anni fa, sembra altrettanto vero.

Investimento immobiliare più redditizio oggi

Prendiamo un primo dato: il rapporto tra prezzi delle case e affitto. Nel terzo trimestre dello scorso anno, si attestava intorno a 103. Significa che il prezzo di vendita di un immobile risultava in media essere di 103 volte più alto l’affitto mensile. Un investimento nel mercato immobiliare offre, pertanto, un rendimento lordo prossimo al 10%.

Per essere più precisi, del 9,7%. Nel primo trimestre del 2008, il dato era superiore a 139. Allora, servivano circa 11 anni e 7 mesi per recuperare l’investimento. E senza tenere conto della tassazione. In media, dal 1970 ad oggi, il rapporto è stato di 106,74.

Questo significa che il mercato immobiliare italiano si presenta oggi relativamente più accessibile. Una famiglia che decidesse di acquistare casa, anziché continuare a pagare l’affitto, recupererebbe l’investimento oggi in appena 8 anni e mezzo, 3 in meno di inizio 2008. E’ vero che i prezzi non tengono conto dei costi accessori legati alla contrazione di un eventuale mutuo, ma anche in questo caso bisogna ammettere che i tassi siano oggi inferiori a quelli di una decina di anni fa. C’è stato un aumento marcato nel biennio passato, ma partivamo da livelli ai minimi storici. E, come detto, c’è già un calo nell’attesa che i tassi di interesse vengano tagliati.

Prezzi delle case in calo negli anni

E come si sono evoluti i prezzi sul mercato immobiliare? Prima che iniziasse la famosa crisi dello spread, che ha devastato l’economia italiana per tutto il decennio successivo, i prezzi delle case risultavano in media più alti di circa il 10% dei livelli al terzo trimestre del 2023. E questo è accaduto oltre 12 anni di tempo, durante il quale l’inflazione è stata in Italia di poco inferiore al 25%. In altre parole, i prezzi delle case risultano diminuiti in termini reali del 15%. Le abitazioni sono diventate un bene relativamente meno costoso.

Prezzi delle case più bassi in rapporto ai redditi

E’ pur vero, però, che siamo l’unico caso nel mondo avanzato ad avere registrato un calo degli stipendi negli ultimi 30 anni.

Ecco perché conviene analizzare il rapporto tra i prezzi delle case e l’evoluzione dei redditi per capire se effettivamente il mercato immobiliare risulti più o meno accessibile di un tempo. A tale proposito, Numbeo ci dice che nel 2009, all’indomani del crac di Lehman Brothers, il rapporto era di 11,31. Scende a 10,7 quest’anno. A titolo di confronto, esso si attesta a 9,84 in Germania, 12,28 in Francia, 9,89 nel Regno Unito e 7,43 in Spagna.

Contrariamente a quanto penseremmo, in Scandinavia si trovano valori nettamente inferiori. Anche se i prezzi delle case da quelle parti sono alti, evidentemente risultano proporzionati ai redditi delle famiglie. Il dato ci pone in una posizione intermedia tra le grandi economie europee e certamente migliore di una decina di anni fa. Per capirci, i redditi saranno anche rimasti stagnanti, ma in rapporto ai prezzi delle case ci consentono oggi di comprare a condizioni migliori.

Mercato immobiliare, tasso di proprietà costante

In effetti, si stima che il tasso di proprietà tra gli italiani sia salito intorno al 74% contro il 73,1% del 2014. Grosso modo, nell’ultimo ventennio abbiamo registrato un tasso stabile intorno a queste percentuali, segno che il mercato immobiliare nel suo complesso non sia diventato meno accessibile. Non ci sono chiaramente soltanto gli acquisti ad incidere. Sappiamo che il nostro è un Paese in cui i genitori lasciano in eredità ai figli le loro case, per cui è possibile che, pur tra molte difficoltà finanziarie, le nuove generazioni riescano ad avere un tetto sopra la testa anche grazie ai sacrifici altrui. E anche questo contribuirebbe a frenare i prezzi delle case, oltre che il calo demografico.

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