Eredità: come si calcolano le imposte di successione sulla casa

Come si calcolano le imposte di successione sulla casa? Quando muore un parente, oltre al lutto gli eredi devono occuparsi anche delle pratiche di successione dei beni. Cose per le quali non si è affatto abituati a preoccuparsi prima dell’evento e che spesso inducono a commettere errori, sottovalutazioni e sbagli ai quali poi è difficile rimediare. La maggior parte delle persone si affida a professionisti, avvocati o a commercialisti, con ulteriore aggravio si spese da sostenere.

La dichiarazione di successione

Posto che fino a 100.000 euro di attivo del defunto non è obbligatorio presentare la dichiarazione di successione per l’eredità ai parenti in linea retta (Dlgs 175 del 2014) e che occorre unicamente rispettare i termini di legge per la devoluzione della quota dei beni, vendiamo il classico e semplice caso di successione della casa di abitazione e, in particolare, come si calcola il valore dell’immobile che bisognerà eventualmente dichiarare al fisco.

La franchigia di successione

Innanzitutto va detto che per la successione in linea retta vi è una franchigia di 1 milione di euro del valore dell’attivo del defunto per cui l’eventuale imposta di successione del 4% si pagherà solo ed esclusivamente sul valore dei beni che eccedono tale soglia limite. L’imposta sale al 6% qualora gli eredi legittimi o testamentari sono fratelli e sorelle. Così come per gli altri parenti affini in linea retta (nipoti, zii, ecc.) ma senza alcuna franchigia.

Come si calcola il valore dell’immobile

Per gli immobili ereditati in piena proprietà, cioè senza gravami di ipoteche o quote terzi, la base imponibile utilizzata per il calcolo dell’imposta di successione è costituita dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia a seconda del tipo di immobile e della sua destinazione d’uso. In particolare i coefficienti utilizzati sono i seguenti:

• 115,5 se si ha a che fare con una prima casa
• 120 per gli immobili di classe catastale A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1)
• 140 per gli immobili di classe catastale B
• 60 per gli immobili di classe A/10 (uffici e studi privati) e D
• 40,8 per gli immobili di classe C/1 (negozi e botteghe) ed E.
• Per i terreni non edificabili invece il valore imponibile si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%. Quindi, a titolo esemplificativo, una prima casa la cui rendita catastale è di 300 euro, avrà un valore di 36.382 euro. E questa è la cifra che va dichiarata eventualmente all’Agenzia delle Entrate in caso di superamento della soglia dei 100.000 euro.

Le imposte ipotecarie e catastali

Posto che il defunto sia proprietario di quel solo bene che lascerà in eredità alla moglie, la dichiarazione di successione non andrà presentata, mentre andranno pagate le imposte catastali e ipotecarie. che sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore della casa, con un versamento minimo previsto di almeno 200 euro per ciascuna delle due imposte.

Nel caso in specie, l’erede dovrà pagare 1.091 euro. Qualora, però, l’erede può far valere i requisiti previsti per l’acquisto della prima casa, tali imposte sono ridotte a 50 euro per ciascun tributo, quindi 100 euro in tutto.

Quando si pagano le imposte

Le imposte ipotecarie vanno versate prima della eventuale presentazione della dichiarazione di successione a mezzo modello F24 nel quale vanno indicati i seguenti codici tributo “1530” per l’imposta ipotecaria e “1531” per l’imposta catastale. Per godere delle agevolazioni come prima casa è però necessario attestare all’interno della dichiarazione di successione l’esistenza delle condizioni che la legge richiede.