Esecuzioni immobiliari più difficili, così le banche perdono tempo e prestano meno soldi

Il cosiddetto “Decreto Semplificazioni” del governo Conte (Decreto legge del 15 dicembre 2018, n.135, convertito in Legge n.290/2018) contiene novità importanti in materia di esecuzione forzata, andando a modificare gli articoli 495, 560 e 569 del Codice di Procedura Civile. Vediamo in cosa consistono. Anzitutto, è consentito al debitore pignorato evitare l’esecuzione del pignoramento con il deposito di un sesto (dal precedente “un quinto”) della somma dovuta al creditore pignorante, aumentata degli interessi e delle spese legali. Quando il debito ha ad oggetto beni immobili o beni mobili, il giudice può disporre il pagamento rateale fino a un massimo di 48 mesi (dai precedenti 36 mesi).

Nel caso di ritardo nei pagamenti di almeno 30 giorni (non più 15), le somme versate faranno parte del complesso dei beni pignorati.

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E ancora: se il debitore pignorato vanta crediti nei confronti della Pubblica Amministrazione certificati dalla piattaforma elettronica per la gestione telematica per il rilascio delle certificazioni e per un importo pari o superiore al debito, il giudice dispone il rilascio dell’immobile per una data tra 60 e 90 giorni successiva alla pronuncia del suddetto decreto. Infine, entro 30 giorni dalla data di fissazione dell’udienza, il creditore procedente deve depositare in cancelleria, previo notifica inviata al debitore, l’ammontare dei crediti vantati, comprensivi degli interessi maturati e delle spese legali sino ad allora sostenute. In assenza, il credito sarà determinato applicando i soli interessi legali e aggiungendovi le spese legali.

Non risulta modificato, invece, il modo della custodia, vale a dire la parte in cui la precedente riforma del 2016 aveva reso più agevole lo sfratto dell’immobile, sottraendolo alla disciplina ordinaria e consentendo al custode giudiziario di avvalersi di una procedura snella. Il tutto, con l’obiettivo di minimizzare i tempi di esecuzione e consentire alle banche creditrici di vendere gli immobili all’asta il più velocemente possibile.

Il fardello dei crediti deteriorati

Le banche italiane sono oberate da un male chiamato “crediti deteriorati” o Non performing loans (Npl), in inglese. Parliamo di una montagna di circa una settantina di miliardi di euro, al netto delle svalutazioni già effettuate. Di questi, oltre la metà risulta garantita, per cui teoricamente i crediti più a rischio sarebbero nell’ordine di una trentina di miliardi. Il problema è che pure recuperare le somme garantite da ipoteche o pegni in Italia appare un’operazione colossale e nemmeno i 7 anni di tempo assegnati in via ancora non definitiva dalla BCE per coprire questi crediti a rischio con il cosiddetto “addendum” rischiano di essere sufficienti per cercare nel frattempo di recuperare il maggiore valore possibile.

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Seconda la Banca d’Italia, mediamente nel 2017 una procedura fallimentare nel nostro Paese durava 8,5 anni, quanto nel 2014, mentre un’esecuzione immobiliare saliva dai 4 anni del 2014 ai 4,5 anni. Tuttavia, con le riforme degli ultimi anni, la quota delle procedure esecutive arrivate alla fase della vendita entro un anno risultava più che raddoppiata dall’8% al 20%. Dunque, qualche segnale di miglioramento si è registrato. Il problema sta nella volontà reale del legislatore di proseguire su questa strada. Il decreto di dicembre, ad esempio, contiene misure in sé abbastanza condivisibili, come lo stop all’esecuzione nei confronti di creditori della Pubblica Amministrazione. Prendete un piccolo imprenditore, che magari vanta qualche centinaio di migliaia di euro di crediti nei confronti di un comune in ritardo nei pagamenti da mesi e che a causa di questa inottemperanza non è in grado a sua volta di restituire alla banca il prestito concessogli per la sua ditta e sul quale era stato offerto in garanzia l’immobile in cui vive.

Per il resto, però, siamo all’allungamento voluto dei tempi di esecuzione – per carità, non drammatico – , cioè si è parzialmente imboccata la strada opposta a quella che servirebbe per accelerare la riduzione degli Npl per mezzo dell’esercizio delle garanzie legate ai prestiti.

Attenzione, perché nemmeno i succitati 4,5 anni medi per un’esecuzione immobiliare implicano in sé che la banca si riappropri della somma dovutale. Dopo che un immobile viene venduto all’asta, magari a una frazione del suo valore commerciale, il giudice nomina un delegato per la ripartizione di tale somma tra i creditori e per le lungaggini burocratiche che conosciamo, potrebbero trascorrere altri anni.

Serve accorciare i tempi degli sfratti

Se le banche percepiscono che si stia tornando indietro, stringeranno i cordoni della borsa, erogando meno denaro a famiglie e imprese e/o applicando interessi più alti a copertura del maggiore rischio, con il risultato che ad andarci di mezzo saranno anche i buoni pagatori. Se molti debitori non hanno potuto restituire i prestiti a causa della crisi, d’altra parte siamo in presenza di un pari diritto delle banche di riappropriarsi il prima possibile del credito erogato, altrimenti saltano i presupposti su cui esso viene concesso. Le garanzie servono a poca cosa, se in tempi umani non si riesce a trasformarle in denaro contante. Le banche non se ne fanno niente delle centinaia di migliaia di immobili ipotecati e disseminati sul territorio nazionale, se nemmeno dopo anni dall’inizio della procedura esecutiva riescono a venderli. Va bene essere solidali con chi sia stato colpito dalla cattiva sorte, ma non fino al punto di istigare comportamenti di azzardo morale da un lato e di distruggere il mercato creditizio dall’altro.

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Il limite che non dovrebbe essere superato sarebbe di consentire al debitore pignorato di restare nell’immobile fino alla vendita di questi all’asta. Potrebbe sembrare quasi naturale non sottrargli un tetto sopra la testa fino all’arrivo di un nuovo proprietario, ma il rischio sarebbe che nessuno se la senta di partecipare all’asta sapendo che potrebbe impiegare molto tempo e denaro per mandare fuori di casa il vecchio proprietario, con ciò magari puntando a ulteriori ribassi nei prezzi, a tutto discapito della banca creditrice.

Per non parlare del fatto, poi, che maggiori i tempi di esecuzione, più alta l’incuria a cui un immobile verrebbe esposto, dato che un debitore in odore di sfratto quasi certamente si limiterà alla manutenzione ordinaria, nel migliore dei casi.

Del resto, l’attuale maggioranza è formata dagli stessi due partiti, che negli anni passati hanno gridato allo scandalo per la rimozione di quel divieto di patto commissorio, che puntava a velocizzare il passaggio di proprietà dal debitore al creditore nel caso di inottemperanza del primo. Una riforma certamente in sé pacchiana e poco studiata, ma nemmeno l’irrigidimento delle garanzie appare la soluzione. Brutale che possa apparire, un debito è un debito e va onorato. La banca non può farsi carico delle istanze sociali (legittime) dei clienti, alle quali deve rispondere lo stato attraverso altri strumenti. Se l’economia italiana va male e impedisce a famiglie e imprese di onorare i prestiti ricevuti, il legislatore deve reagire migliorandone le condizioni, non scaricando sui creditori le conseguenze spesso delle proprie inefficienze. Anche perché senza prestiti non vi sono investimenti e senza investimenti non vi è crescita e senza crescita all’asta prima o poi ci arriveranno molti più case e capannoni.

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