Estinzione anticipata mutuo casa, quando non conviene

Nonostante lo spread in salita, i mutui casa restano convenienti. I tassi Euribor continuano a stagnare ai minimi storici, con quelli a 1 mese al -0,37%, così come non si percepisce alcuna ripresa per l’Eurirs. Se le variazioni dei primi impattano sui titolari di un mutuo a tasso variabile, quelle dei secondi hanno effetto per quanti ancora un mutuo debbano sottoscriverlo. Come sappiamo, da qui a pochi mesi la BCE cesserà del tutto gli stimoli monetari e tra più o meno un anno avrà verosimilmente iniziato ad alzare i tassi.

Tutto questo ha ripercussioni sul mercato dei mutui, perché una cosa è accingersi a contrarne uno con interessi di mercato attesi in salita, un’altra attendersi una loro discesa. In teoria, quella attuale sarebbe una fase ideale per stipulare un mutuo casa a tasso fisso, visto che nei prossimi anni le condizioni dovrebbero diventare più sconvenienti sul mercato del credito, gravando gli oneri a carico di quanti dovranno rimborsare un prestito a tasso variabile.

Mutui casa, ecco perché le banche azzerano gli spread e puntano sul tasso fisso

Secondo un’indagine realizzata da Facile.it e Mutui.it, 2,4 milioni di italiani avrebbero estinto un mutuo casa in anticipo. A fronte di una durata media di 23 anni, avrebbero rimborsato l’ultima rata a 9,3 anni dalla stipula, con un minimo di 8,4 anni registrati al nord e gli oltre 10 del sud. Ora, perché mai un mutuatario dovrebbe estinguere il suo debito con la banca in anticipo? La risposta apparentemente sembra semplice: per risparmiare gli interessi sul capitale residuo. In teoria, sarebbe sempre un affare, ma non è così. Anzitutto, bisogna tenere presente che i mutui contratti prima del 2 febbraio del 2007 potrebbero contenere una clausola che impone il pagamento di una penale nel caso di estinzione anticipata. Vale allora la pena confrontare i risparmi ottenuti dai minori interessi da versare con il costo da sostenere per ottenerli.

Non è tutto. L’indagine di cui sopra ha trovato che nel 25,7% dei casi, l’estinzione anticipata sarebbe avvenuta attingendo ai risparmi, nel 13,3% grazie alla liquidità donata dai genitori con la liquidazione del TFR, nell’11,3% attraverso la vendita di proprietà e nel 10% per una vincita. Quale che sia la fonte dalla quale la famiglia attinge per liberarsi del mutuo prima della scadenza, bisogna tenere in considerazione un dato fondamentale: lo stadio a cui s’intende estinguerlo. Il mutuo viene erogato in Italia generalmente con l’ammortamento francese, ovvero tramite il pagamento di rate costanti, composta ciascuna da una quota crescente di capitale rimborsato e di una decrescente di interessi. Questi ultimi incidono parecchio nei primi anni dall’accensione di un mutuo, in quanto si calcolano su un capitale da rimborsare ancora elevato, mentre negli ultimi anni tendono a pesare poco. Ne sanno qualcosa i titolari di un mutuo a tasso variabile, che subiscono grosse variazioni nell’importo della rata nei primi anni, mentre esse si riducono man mano che l’ammortamento procede.

Benefici non scontati da estinzione anticipata del mutuo

Tenuto conto di ciò, dovremmo dedurre che nel caso in cui siamo stati capaci di racimolare liquidità da fonti esterne o grazie ai nostri stessi risparmi, ci converrebbe impiegarla per estinguere il mutuo in anticipo se siamo nella fase iniziale dell’ammortamento (e quasi 3 su 4 risultano avere estinto il mutuo prima dei 10 anni), mentre successivamente il bilancio sarebbe ambiguo. Poniamo che un nostro genitore vada in pensione e ci doni 30.000 euro del suo TFR e che abbiamo un capitale residuo da rimborsare di 100.000 euro. In teoria, abbiamo due strade: abbattere il mutuo a 70.000 euro o impiegare i 30.000 euro per ottenere un rendimento. Ora, oggi come oggi tenere 30.000 euro in banca significa non ricavare un solo euro di guadagno effettivo, al netto dei costi, dati gli interessi nulli mediamente offerti.

Se, invece, iniziassimo a prendere in considerazione alternative più redditizie e al contempo sicure, come un investimento in titoli di stato, il discorso inizia a cambiare. Se si optasse, ad esempio, per un BTp a 10 anni, spunteremmo ormai un rendimento annuo del 3%, che alla luce dei bassi tassi applicati ai mutui negli ultimi anni, anche a seguito di rinegoziazione, sarebbe in moltissimi casi superiore all’interesse risparmiato sul capitale residuo abbattuto.

Mutui casa, banche più generose o c’è altro dietro?

Cosa vogliamo dire con questo? Anche in una fase rialzista dei tassi, specie se siamo già ad ammortamento avanzato, non è scontato che l’estinzione anticipata sia una soluzione preferibile a ogni altra. Il costo-opportunità, ovvero il mancato guadagno derivante dall’impiego della liquidità per investimenti alternativi, potrebbe superare il beneficio dell’abbattimento del capitale residuo. Insomma, prima di farsi prendere dall’irrefrenabile voglia di chiudere ogni rapporto con la banca e porre fine all’ammortamento, sarebbe utile farsi due conti e capire se davvero il gioco valga la candela. A maggiore ragione, infine, se il mutuo contratto è a tasso variabile, ci attendiamo tassi di mercato calanti e riusciamo a “bloccare” la liquidità su un investimento a rendimento ancora relativamente elevato.

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