Con la circolare n°10 del 10 maggio, l’Agenzia delle entrate ha fornito i primi chiarimenti sulle novità in materia di affitti brevi introdotte dalla L.n°213/2023, Legge di bilancio 2024. Se c’erano incertezze in merito alla decorrenza dell’aumento della tassazione dal 21% al 26% con la nuova circolare quasi ogni dubbio sembra essere superato.

Infatti, nel documento di prassi viene espressamente affermato che il prelievo al 26% scatta sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati
 a partire dal 1° gennaio 2024. Ciò indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni.

Da qui, è interessante capire se queste indicazioni valgono anche per chi subaffitta l’immobile e dunque percepisce redditi diversi e non redditi fondiari. Per tali soggetti la “tassazione” maggiorata scatta prima? La domanda è lecita perché per i redditi fondiari vale il principio di competenza dunque rileva ciò che è “maturato”, per i redditi diversi il principio di cassa, rileva ciò che è effettivamente incassato.

Partendo dalle novità della L. di bilancio cerchiamo di dare una risposta alla nostra domanda che interessa tantissimi contribuenti.

Affitti brevi al 26%. Le novità della Legge di bilancio

L’art.1 c.63 della L. di bilancio 2024 prevede che per i redditi derivanti dagli affitti brevi sarà possibile optare per la cedolare secca:

• con aliquota al 26%;
• con la vecchia aliquota del 21% si applica solo per un’unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Come ribadito nella circolare n°10 sugli affitti brevi:

In definitiva, con riguardo ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, la nuova disposizione prevede un aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora stabilita nella misura ordinaria del 26 per cento in luogo del 21 per cento, e, contestualmente, riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

Nei fatti, il contribuente sceglie la tassazione per gli affitti brevi tenendo conto dei limiti d’impresa.

Si ricorda che quanto parliamo di locazioni o affitti brevi faccio riferimento alle locazioni della durata non superiore a 30 giorni per le quali il contribuente può scegliere tra tassazione Irpef o tassazione con la cedolare secca. Quindi la cedolare secca è un’imposta sostituita dell’Irpef.

Anche per gli affitti brevi, la cedolare secca riguarda le sole unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

La tassazione sostitutiva è ammessa anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, il locatore mette a disposizione servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze, wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di:

• fornitura della colazione;
• somministrazione di pasti;
• messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

La tassazione agevolata si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti: dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Locazioni brevi al 26%. Le regole di decorrenza per chi subaffitta l’immobile

Nella circolare n° 10/e , l’Agenzia del entrate ha messo in evidenza che la cedolare secca al 26% anziché la 21% si applica:

•  sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024;
• indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni.

Attenzione però a questo passaggio.

Il reddito percepito dal locatore per gli affitti brevi deve essere indicato:

• nel quadro RB del modello redditi (quadro B 730), come reddito fondiario, se il soggetto che affitta l’immobile è il proprietario o il titolare di altro diritto reale;
• nel quadro RL (quadro D 730), come reddito diverso, se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario.

Da qui, il reddito fondiario va indicato nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è avvenuta la locazione, indipendentemente dall’anno di percezione dell’affitto (principio di competenza). Invece per il reddito diverso rileva l’anno in cui l’affitto è stato percepito, indipendentemente da quando avviene la locazione (principio di cassa).

Quando, come va letta l’indicazione contenuta nella circolare 10 con la quale si afferma che la tassazione al 26% si applica  sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024.

Se per i redditi fondiari non ci sono dubbi, qualche perplessità potrebbe sorgere per i redditi diversi.

Ad esempio, ipotizziamo un corrispettivo di 2.000 euro percepito il 5 gennaio 2024 dal sublocatore relativamente ad un contratto di locazione breve di 20 gg dal 24 dicembre 2023 al 12 gennaio 2024.

In tale caso dovrebbe scattare la tassazione al 26% anche se parte della locazione di riferisce al 2023.

Tuttavia però, sarebbe necessario un ulteriore approfondimento da parte dell’Agenzia delle entrate per togliere qualsiasi dubbio in merito ad un’eventuale irretroattività delle norma.

Riassumendo…

• Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26%;
• su un solo immobile dato in affitto breve sarà possibile pagare solo il 21%;
• l’Agenzia delle entrate ha fornito i primi chiarimenti sulle novità della Legge di bilancio 2024;
• la tassazione più alta scatta sugli affitti maturati dal 1° gennaio 2024;
• da chiarire l’entrata in vigore delle nuove disposizioni per chi subaffitta l’immobile.