Ho in locazione un immobile residenziale che durante l’anno subaffitto in locazione breve ossia per periodi non superiori a 30 giorni.
Per i canoni pagati al proprietario dell’immobile possono richiedere il bonus locazioni di cui al Decreto Rilancio?
Le locazioni brevi
I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:
- stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
- hanno durata non superiore a 30 giorni.
Difatti, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), Possono essere fittate anche le singole stanze.
Per i redditi derivanti dalla locazione breve è possibile scegliere la tassazione della cedolare secca al 21%.
Tale possibilità è ammessa sia:
- nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore,
- sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
Il bonus locazioni
Il D.L. 34/2020, c.d decreto Rilancio, ha previsto un credito d’imposta sugli affitti pagati dai titolari di partita iva.
In particolare, l’articolo 28 del Decreto, prevede:
- per i soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione,
- l’istituzione di un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare mensile del canone di locazione degli immobili a uso non abitativo.
Non rileva la categoria catastale dell’immobile ma il suo effettivo impiego.
Il credito d’imposta spetta nella misura del 30 per cento in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse (nei quali oltre alla messa a disposizione di vani ad uso ufficio viene fornita una ulteriore serie di servizi aggiuntivi) o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo.
Pertanto, ai fini del credito d’imposta, gli immobili devono essere destinati allo svolgimento delle seguenti attività: industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Difatti il bonus spetta anche agli esercenti attività d’impresa.
Il bonus locazioni: se le locazioni brevi solo prestate in via imprenditoriale
Sulla base di quanto detto finora, il bonus locazioni spetta anche per gli immobili adibiti ad attività imprenditoriale indipendentemente dalla loro qualificazione catastale.
Rileva il loro effettivo impiego.
Il bonus non è riconosciuto ai privati non titolari di partita iva.
Come da risposta, Agenzia delle entrate, n°278/2020, in applicazione dell’articolo 55 del TUIR, l’attività di locazione produce redditi d’impresa e non redditi fondiari/diversi soltanto:
- qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa,
- a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate.
Nella stessa risposta sopra citata è evidenziato che al fine di considerare imprenditoriale l’attività di locazione si
considera la prestazione di alcuni servizi quali:
- la somministrazione dei pasti,
- la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o
- l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale.
Rileva anche: la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio”, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi.
Difatti si tratta di servizi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili.
In conclusione
Sulla base della ricostruzione fatta finora, se l’attività di locazione è svolta in forma imprenditoriale è possibile beneficiare del bonus locazioni.
In caso contrario la risposta è negativa.
Si ricorda che il bonus affitti spetta anche nel caso in cui l’immobile locato ad uso abitativo sia strumentale all’attività di Bed and Breakfast svolta in via imprenditoriale ( Risoluzione n°25/e, 20 agosto 2020).