La gestione degli affitti brevi nel 730 precompilato potrebbe creare qualche problema ai contribuenti che decidono di occuparsi direttamente della dichiarazione dei redditi. Infatti, è vero che se l’affitto è stato concluso per il tramite di un intermediario ci sarà una certificazione unica che attesta le ritenute subite e i relativi redditi saranno inseriti direttamente dall’Agenzia delle entrate negli appositi quadri del 730.

Tuttavia, anche le situazioni più semplici come quella dell’affitto ricevuto per un immobile in proprietà esclusiva, potrebbero nascondere delle insidie.

Bisogna prestare la massima attenzione perché anche piccoli errori potrebbero comportare l’applicazione di sanzioni piuttosto pesanti.

Prima di entrare nello specifico dei principali tre errori da evitare nella gestione delle locazioni brevi, è utile fare un cenno a quelle che sono le peculiarità di tale tipo di affitti.

Gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 del DL 50/2017.

Grazie a tale norma, ai redditi derivanti dalle locazioni della durata non superiore a 30 giorni, è possibile applicare la cedolare secca al 21%. Non si tratta di un obbligo, infatti, è sempre ammessa la possibilità di tassare gli affitti brevi con l’Irpef.

A ogni modo la tassazione agevolata al 21% (fino al 2023), riguarda le sole unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.

La cedolare secca è ammessa anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze,
• wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

La chance di applicare la cedolare secca al 21% riguarda anche corrispettivi lordi derivanti: dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Dai redditi 2024 in avanti, il contribuente potrà scegliere la cedolare secca affitti brevi al 21% per un solo immobile.

Affitti brevi nel 730 precompilato. I tre errori da evitare

Veniamo alla gestione degli affitti brevi nel 730 precompilato o nel modello Redditi.

Il primo errore da evitare riguarda il caso in cui vengono affittate solo alcune stanza della casa.

Come detto chi mette in affitto l’immobile può scegliere se tassare la locazione con la cedolare secca o con l’Irpef.

Tuttavia:

Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati, salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011).

In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

In tali casi la scelta deve essere univoca: o Irpef o cedolare secca.

La comproprietà

Il secondo errore riguarda gli immobili in comproprietà.

A tal proposito, le FAQ sulle locazioni brevi presenti sul portale della precompilata chiariscono che:

Nel caso in cui l’immobile locato sia in comproprietà, ogni comproprietario deve indicare in dichiarazione la propria quota del corrispettivo lordo spettante. Poiché nella CU è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve, ossia di uno dei comproprietari, l’importo del corrispettivo indicato nella CU cautelativamente è riportato nella dichiarazione precompilata di questo soggetto. Se l’importo indicato deve essere ripartito tra più comproprietari, il contribuente deve modificare il dato inserito nella dichiarazione precompilata e gli altri comproprietari devono indicare nelle proprie dichiarazioni le rispettive quote del corrispettivo.

Dunque, se ci sono più comproprietari, ognuno di essi deve indicare la propria quota di possesso nel 730 o nel modello Redditi.

Il reddito ossia il canone di locazione dovrà essere indicato per intero per poi specificare la propria quote di possesso. Dunque se a Tizio è imputabile il 50% dell’affitto perché è comproprietario (2 comproprietari), questo dovrà indicare il totale del canone (comprensivo di quello imputabile all’altro proprietario) per poi specificare la propria percentuale di possesso: 50%.

Se si fittano più di 4 appartamenti

Un altro capitolo riguarda il numero di immobili messi in locazione.

Dal 2021 c’è una presunzione legale in base alla quale: la tassazione agevolata degli affitti brevi è ammessa solo in caso di destinazione alla locazione  di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Con tutto ciò che comporta: apertura partita iva, tenuta scritture contabili, pagamento imposte ordinarie; ecc.

Riassumendo…

• I redditi da affitti brevi sono indicati nel 730 precompilato;
• in alcuni casi, il contribuente o chi per lui deve modificare la dichiarazione dei redditi;
• il caso della comproprietà dell’immobile è quello a cui prestare maggiore attenzione.