L’eventualità che un inquilino non paghi l’affitto per mesi è una preoccupazione significativa per molti proprietari immobiliari. Questo problema può sorgere per vari motivi, come difficoltà finanziarie dell’inquilino, disoccupazione o semplicemente negligenza.

Quando ciò accade, il locatore si trova di fronte a diverse criticità. Innanzitutto, la mancanza di entrate regolari dall’affitto può creare un impatto finanziario diretto, specialmente se il proprietario dipende da quelle entrate per coprire le spese legate alla proprietà, come il mutuo, le tasse e la manutenzione.

Inoltre, l’iter legale per lo sfratto di un inquilino moroso può essere lungo e costoso, implicando spese legali e tempi di attesa prolungati prima di poter riottenere la disponibilità dell’immobile.

Una delle problematiche più complesse che il locatore deve affrontare riguarda la gestione del canone di locazione non percepito nella propria dichiarazione dei redditi. In Italia, il reddito derivante dalla locazione di immobili deve essere dichiarato, anche se non percepito. Questo significa che il locatore potrebbe trovarsi nella paradossale situazione di dover pagare le tasse su somme non effettivamente incassate. Tuttavia, ci sono delle eccezioni previste dalla normativa fiscale, come nel caso di morosità accertata. Il locatore deve avviare un procedimento legale e ottenere una sentenza di sfratto per inadempienza, solo così potrà richiedere l’esclusione di tali redditi non percepiti dalla propria dichiarazione.

Andiamo a vedere nel dettaglio la normativa attuale.

Canone non pagato: immobile uso abitativo

Il mancato pagamento dell’affitto da parte di un inquilino rappresenta una sfida significativa per i locatori, sia dal punto di vista finanziario che fiscale. La disciplina fiscale vigente in Italia differisce a seconda che si tratti di un immobile ad uso abitativo o commerciale, e le implicazioni variano ulteriormente se il locatore agisce come privato o come imprenditore.

Quando il locatore è un privato e l’immobile è destinato ad uso abitativo, la normativa prevede che i canoni di locazione non percepiti concorrano comunque alla formazione del reddito imponibile.

Tuttavia, esistono delle eccezioni. Per i contratti di locazione stipulati prima del 2020, il locatore può escludere i canoni non riscossi dal reddito imponibile solo se, al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, può comprovare la mancata percezione attraverso una convalida di sfratto. Per i contratti stipulati dal 2020 in poi, è sufficiente un’ingiunzione di pagamento per dimostrare l’insolvenza dell’inquilino.

Se il locatore ha già dichiarato i canoni non percepiti e solo successivamente ottiene la conferma del mancato incasso, ha diritto a un credito d’imposta. Questo credito permette al locatore di recuperare le imposte pagate su redditi non effettivamente incassati, rappresentando un’importante misura di tutela fiscale.

Immobile ad uso abitativo: locatore imprenditore

Le stesse regole sopra descritte si applicano anche ai locatori di immobili abitativi che agiscono in qualità di imprenditori.

Anche in questo caso, i canoni non percepiti concorrono alla formazione del reddito imponibile, a meno che non si possa dimostrare l’insolvenza dell’inquilino attraverso la convalida di sfratto o un’ingiunzione di pagamento.

Qualora il locatore abbia già dichiarato i canoni e ottenga successivamente la conferma del mancato incasso, ha diritto a un credito d’imposta.

Affitti non riscossi, immobile uso commerciale: locatore privato

Quando si tratta di immobili ad uso commerciale e il locatore è un privato, entra in gioco l’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Secondo questa disposizione, i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Il tutto incluso l’aggiornamento automatico ISTAT del canone. Ciò significa che i canoni di locazione non riscossi devono essere dichiarati nel Modello Redditi, anche se non sono stati incassati. L’unica eccezione si verifica se interviene una risoluzione del contratto con effetto retroattivo.

Ad esempio, se un locatore non percepisce i canoni di gennaio, febbraio, marzo e aprile 2023, deve comunque dichiararli nel Modello Redditi/2024, salvo che non sia intervenuta una risoluzione contrattuale retroattiva a marzo 2020. Questa regola impone un onere significativo sui locatori, che devono pagare le tasse su redditi non percepiti, aggravando ulteriormente la loro situazione finanziaria.

Immobile strumentale con affitti non riscossi: locatore imprenditore

Per i locatori che agiscono in regime d’impresa e gli immobili oggetto di locazione sono strumentali, la mancata riscossione del canone genera una perdita su crediti, come previsto dall’articolo 101, comma 5 del TUIR.

In questo scenario, il locatore può dedurre la perdita dalla propria dichiarazione dei redditi, mitigando così l’impatto finanziario del mancato pagamento. Questa disposizione offre una certa flessibilità ai locatori imprenditori, permettendo loro di gestire meglio le perdite derivanti da inquilini insolventi.

Riassumendo

• Canoni non riscossi concorrono al reddito, salvo convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento.
• Credito d’imposta per canoni dichiarati ma non incassati confermato successivamente.
• Redditi fondiari da immobili commerciali dichiarati indipendentemente dalla percezione, salvo risoluzione retroattiva.
• Per locatori imprenditori, canoni non riscossi su immobili strumentali generano perdite deducibili.
• Documentazione e consulenza fiscale essenziali per gestire i canoni non riscossi correttamente.
• Comprendere normative ed eccezioni minimizza l’onere fiscale e ottimizza la gestione finanziaria.