In redazione di Investire Oggi, è arrivato un interessante quesito sulla cedolare secca. In particolare, il quesito riguarda la possibilità di applicare la tassazione sostitutiva a un locale commerciale.

Nel 2019, ho concesso in affitto un locale commerciale di mia proprietà; solo dopo la stipula del contratto sono venuto a sapere che avrei potuto optare per la cedolare secca in virtù delle previsioni temporanee introdotte dalla Legge n°145/2018, Legge di bilancio 2019. Detto ciò, vorrei sapere se, ora, per le annualità rimanenti potrei applicare la cedolare secca.

Prima di rispondere al quesito del nostro lettore, è utile richiamare le disposizioni normative che avevano introdotto la possibilità di applicare la cedolare secca anche ai locali commerciali.

La cedolare secca per i locali commerciali. Vecchie previsioni e prossima riforma fiscale

Il comma 59 dell’art. 1 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di Bilancio 2019) prevede che:

Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 [locazioni commerciali-negozi e botteghe], di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della ce-dolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento”.

Dunque, via libera alla tassazione sostitutiva per i locali commerciali con contratti di locazione stipulati nel 2019.

A chi non può essere applicata la cedolare secca

Tuttavia, la tassazione con la cedolare secca non può essere applicata ai contratti stipulati nell’anno 2019: qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Detto ciò, in applicazione della cedolare secca,  per i redditi derivanti dall’affitto, è esclusa l’applicazione dell’IRPEF e dei relativi scaglioni reddituali nonché il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

Detto ciò, dopo l’intervento della Legge di bilancio 2019, non ci sono stati altri interventi di proroga della cedolare secca sui locali commerciali. C’è la possibilità che la tassazione sostitutiva per i locali commerciali possa trovare posto nella prossima riforma fiscale. Tuttavia a oggi non c’è nulla di certo.

Cedolare secca per i locali commerciali. C’è chi può già applicarla

Venendo al quesito esposto in premessa, lo stesso si riferisce alle locazioni commerciali.

A tal proposito, l’art. 27 ss. della Legge 392/1978, prevede che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività: industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.

Circa la proroga dei contratti in parola,  il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (6+6); per gli immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali la proroga è di nove anni (9+9). Il rinnovo non si perfeziona laddove sopravviene la disdetta almeno 12/18 mesi dalla prima scadenza (si veda l’art. 28 della Legge n. 392/1978).

Come funziona

Detto ciò, in base alle regole generali di applicazione della cedolare secca:

1. l’opzione può essere espressa in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca;
2. qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime sostitutivo per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare.

Il nostro lettore si trova nella situazione di cui al punto 2.

Da qui, tornando utili le indicazioni operative fornite dall’Agenzia delle entrate con le risposte n°184, 190 e 198 del 2020.

Documenti di prassi nei quali è stato chiarito che chi non ha esercitato l’opzione per il regime della “cedolare secca locali commerciali” nel corso del 2019: potrà manifestare l’opzione per tale regime, con riferimento alle annualità successive a quella di stipula del contratto di locazione avvenuta nello stesso anno 2019”.

L’opzione può essere espressa presentando il modello RLI entro 30 gg dalla scadenza di ciascuna annualità.

Riassumendo…

• la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione;
• la tassazione sostituiva si applica anche alle locazioni commerciali stipulate nel 2019;
• è possibile attivare la cedolare secca anche per le annualità successive riferite ai contratti stipulati o in proroga nel 2019.