Una Cooperativa “mista” che ha realizzato due complessi immobiliari mantenendo la proprietà delle parti comuni e dei locali commerciali, dopo aver assegnato gli alloggi ai soci, non potrà fruire del Superbonus sugli interventi di ristrutturazione dello stabile. In tale caso, le strutture non sono considerate costituite in condominio.
In sintesi, è questo l’orientamento dell’Agenzia delle entrate fornito con la risposta n°83 del 3 febbraio.
Il superbonus per i lavori condominiali
Il Superbonus del 110%, ex art.119 del D.L. 34/2020, spetta anche per i lavori eseguiti sugli immobili facendo parti di un condominio.
Sull’applicazione del 110% e sul concetto di condominio, l’Agenzia delle entrate si è soffermata ampiamente con la circolare n°24/e 2020. In tale sede, ha messo in evidenza che:
tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà (…).
Detto ciò, proprio sulla verifica dell’esistenza del condominio si è soffermata l’Agenzia delle entrate con la risposta n°83 del 3 febbraio.
Il Superbonus 110% per la Cooperativa mista: la risposta n°83 del 3 febbraio
La risposta, Agenzia delle entrate, n°83 del 3 febbraio prende spunto da un’istanza di interpello presentata da una Cooperativa mista. Tale cooperativa, dopo aver realizzato due complessi immobiliari, in zone diverse di Roma, ognuna divisa a sua volta in palazzine con scale separate, ha mantenuto la proprietà delle parti comuni e la proprietà dei locali commerciali.
Sui suddetti immobili la Cooperativa mista intende effettuare dei lavori che potrebbero essere ammessi al superbonus 110%.
Da qui ha chiesto lumi all’Agenzia delle entrate sulla possibilità di beneficiare del 110%, considerato che, la normativa di riferimento ammette al bonus:
- i condomini e
- le Cooperative a proprietà indivisa per gli immobili dalle stesse possedute e assegnate in godimento ai propri soci.
Sulle cooperative miste il legislatore non precisa nulla.
Secondo l’Agenzia delle entrate, considerato che l’istante, non ha mai fornito evidenza che le strutture oggetto dei lavori erano costituite in condominio, le spese per gli interventi di ristrutturazione eseguiti sullo stabile non potranno fruire del Superbonus.
Inoltre, L’Agenzia, infine, ritiene che la stessa prassi richiamata dall’istante a sostegno della sua tesi riguardi situazioni totalmente diverse. In particolare:
- la circolare n. 8/2020, fa riferimento alle agevolazioni per interventi su “parti comuni” di edifici e “condominio”,
- mentre la risoluzione n. 45/2008 afferma che esiste un condominio in caso di “proprietà mista” quando un edificio è composto da unità immobiliari di proprietà del comune e da unità immobiliari, in proprietà del comune medesimo, trasferite a soggetti privati.
In questo ultimo caso, quindi, erano tutti proprietari di unità immobiliari.
Ad ogni modo, l’Agenzia tiene a precisare che non compete al Fisco la questione circa l’assimilabilità del soggetto istante ad un condominio, nel presupposto che la stessa è proprietaria delle parti comuni dei complessi immobiliari. Essendo una questione di natura civilistica.