IMU leasing immobiliare, chi paga? Le sentenze fanno chiarezza

Il leasing immobiliare rappresenta una soluzione di finanziamento sempre più popolare in Italia, consentendo l’utilizzo di un immobile senza l’obbligo di acquisto immediato. Tuttavia, una questione centrale per chi stipula un contratto di leasing riguarda la responsabilità del pagamento dell’IMU, l’Imposta Municipale Propria. La Corte di Cassazione ha chiarito questa tematica con due importanti pronunciamenti, definendo chiaramente chi è il soggetto passivo dell’IMU nel contesto del leasing immobiliare.

Prima di illustrare la questione affrontata dalla Cassazione, è doveroso richiamare cosa dice la legge in tema di IMU nel leasing immobiliare, ossia chi è il soggetto passivo del tributo.

Per il legislatore (comma 743 Legge bilancio 2020), per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo IMU (vale a dire colui che deve pagare il tributo) è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

IMU nel leasing immobiliare: la lacuna normativa

C’è una lacuna nel dettato normativo. Se alla fine del contratto il locatario non restituisce l’immobile al locatore, chi deve pagarsi l’IMU?

Secondo le recenti sentenze della Corte di Cassazione, la responsabilità del pagamento dell’IMU non dipende dalla semplice detenzione fisica dell’immobile, ma dal vincolo contrattuale che lega il locatario (utilizzatore) e il locatore (società di leasing).

Questo significa che la soggettività passiva dell’imposta è attribuita in base alla relazione contrattuale, e non esclusivamente alla presenza fisica del bene nelle mani di una delle parti.

L’ultima sentenza della Cassazione

Le decisioni della Corte di Cassazione, in particolare la sentenza del 9 ottobre 2019 n. 25249 e l’ordinanza del 23 maggio 2024 n. 14487, hanno introdotto un cambiamento significativo rispetto a quanto stabilito in passato. In sintesi, la Corte ha stabilito che:

• Durante il contratto di leasing: l’onere dell’IMU dovuta in autoliquidazione ricade sull’utilizzatore dell’immobile, ovvero il locatario. Questo perché, secondo il contratto di leasing, è lui a detenere il bene e a utilizzarlo, rendendolo quindi il soggetto passivo dell’imposta.
• In caso di risoluzione del contratto: quando il contratto di leasing viene risolto, la responsabilità del pagamento dell’IMU si trasferisce automaticamente al locatore, ossia la società di leasing. Questo passaggio avviene indipendentemente dal fatto che l’immobile sia stato effettivamente riconsegnato al locatore o meno. La motivazione è che, con la risoluzione del contratto, il vincolo contrattuale che giustificava la detenzione dell’immobile da parte del locatario viene meno, facendo decadere la sua soggettività passiva.

Il principio della giurisprudenza

Le sentenze della Cassazione introducono un principio chiaro e importante: la soggettività passiva dell’IMU nel leasing immobiliare è determinata dal contratto e non dalla mera disponibilità materiale dell’immobile.

Questo rappresenta un allontanamento dalle interpretazioni precedenti, che tendevano a legare la responsabilità dell’imposta alla detenzione fisica del bene.

La Corte ha, infatti, evidenziato l’importanza del rispetto del principio di legalità, sottolineando che l’applicazione dell’IMU deve essere basata esclusivamente sui presupposti di legge, senza considerare interpretazioni alternative o istruzioni ministeriali che potrebbero deviare da questi presupposti. In questo contesto, il contratto di leasing gioca un ruolo centrale nel determinare chi debba essere considerato il soggetto passivo dell’imposta.

Il ruolo del vincolo contrattuale per l’IMU leasing immobiliare

Uno degli elementi chiave introdotti dalla Corte di Cassazione è la rilevanza del vincolo contrattuale. Questo vincolo, infatti, determina chi deve pagare l’IMU durante la durata del contratto di leasing. La detenzione fisica dell’immobile, che in passato poteva essere considerata sufficiente per stabilire la soggettività passiva, viene ora considerata secondaria rispetto alla relazione contrattuale.

La decisione della Corte pone, quindi, l’accento su un’applicazione rigorosa della legge. In cui il contratto di leasing diventa lo strumento principale per definire le responsabilità fiscali delle parti coinvolte.

Questo approccio mira a garantire una maggiore chiarezza e certezza nelle relazioni tra locatari e locatori, evitando ambiguità che potrebbero sorgere in caso di risoluzione del contratto.

Un altro aspetto cruciale delle decisioni della Corte riguarda l’automatico trasferimento della responsabilità dell’IMU in caso di risoluzione del contratto. Anche se l’immobile non è stato riconsegnato fisicamente al locatore, la responsabilità dell’imposta passa al locatore a partire dal momento della risoluzione. Questo principio evita situazioni di incertezza in cui il locatario potrebbe trovarsi a pagare un’imposta per un bene che non ha più il diritto di utilizzare.

Riassumendo…

• Il leasing immobiliare permette l’utilizzo di un immobile senza acquisto immediato.
• La legge IMU (comma 743 Legge bilancio 2020) contiene una lacuna.
• La Corte di Cassazione ha chiarito la responsabilità dell’IMU nel leasing immobiliare.
• L’IMU è dovuta dal locatario durante il contratto di leasing.
• Alla risoluzione del contratto, l’IMU passa al locatore, anche senza riconsegna dell’immobile.
• La soggettività passiva dell’IMU è determinata dal vincolo contrattuale, non dalla detenzione fisica.
• Le sentenze della Cassazione rafforzano la legalità e la chiarezza nelle responsabilità fiscali del leasing.