Contratto di vendita con riserva di proprietà e plusvalenza superbonus. Chi ha ristrutturato la propria casa con il superbonus e sta pensando di venderla prima che siano trascorsi 10 anni dalla fine dei lavori, deve conoscere assolutamente questa tipologia di contratto prevista nel codice civile.

Infatti, optando per la vendita a rate, al ricorre di determinate condizioni è possibile evitare di versare imposte allo Stato sulla plusvalenza superbonus.

Con la risposta n° 156 del 16 luglio, l’Agenzia delle entrate ha chiarito meglio quali siano i vantaggi del contratto di vendita con riserva di proprietà per chi decide di vendere la casa ristrutturata con il 110.

Nel caso specifico analizzato si trattata di due fratelli che avevano ricevuto pro-quota una casa in donazione; ora uno dei due vorrebbe acquisire la quota dell’altro. Ma non vorrebbe pagare imposte sulla plusvalenza superbonus. Post ristrutturazione.

La plusvalenza superbonus

Si parla di plusvalenza superbonus (art.67, lett. b-bis del DPR 917/86, TUIR)) in ipotesi di:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus,
• con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Non scatta alcuna plusvalenza da tassare per gli immobili: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. O, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

I sistema di calcolo della plusvalenza per la vendita di immobili ristrutturati con i soldi dello Stato è particolarmente svantaggioso.

Infatti:

• se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del bonus 110 con sconto in fattura e cessione del credito;
• laddove i lavori si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre se con sconto o cessione).

Ciò va ad aumentare l’importo della plusvalenza tassata.

Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (come appena individuato), può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

La decorrenza dei 10 anni

Per il calcolo dei 10 anni di monitoraggio, con la circolare n° 13/E 2024, è stato chiarito che rileva la la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus 110 (75%-90%):

La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Dunque, vendere casa ristrutturata con il Superbonus non conviene.

Plusvalenza superbonus. Vendi a rate e non paghi imposte (nuova risposta Agenzia delle entrate)

Con la risposta n°156/2024 sulla plusvalenza superbonus, l’Agenzia delle entrate ha analizzato la situazione di due fratelli che avevano ricevuto pro-quota una casa in donazione; immobile che poi  è stato ristrutturato con il 110. Ora uno dei due vorrebbe acquisire la quota dell’altro. Ma non vorrebbe pagare imposte sulla plusvalenza superbonus.

Ebbene, nel caso in questione i due fratelli hanno firmato un contratto di vendita con riserva di proprietà.

Nella risoluzione n.28/E del 2009,  il Fisco ha chiarito che “La vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall’art. 1523 del codice civile per il quale ”nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.

”.

Nel caso specifico:

• la stipula dell’atto è avvenuta nel 2024,
• il pagamento dell’ultima rata avverrà nel 2034.

Dunque il trasferimento di proprietà dell’immobile avverrà  trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori; in tal modo la vendita si perfeziona dopo il periodo di monitoraggio fiscale di 10 anni. Nei fatti, trascorsi 10 anni non vi sarà alcuna plusvalenza imponibile.

Il parere dell’Agenzia delle entrate

In virtù delle indicazioni riprese dalla suddetta risoluzione nel caso dei due fratelli:

• non c’è plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis), in quanto all’atto della vendita, che si perfezionerà con l’integrale pagamento del prezzo concordato,
• saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.

Ciò sempre che, anche in base al comportamento tenuto concretamente dalle parti, la clausola di riserva della proprietà non sia riqualificabile in pagamento dilazionato del prezzo.

Riassumendo…

• Chi vende casa ristruttura con il superbonus paga l’irpef o un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza;
• la tassazione scatta se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori;
• il contratto di vendita con riserva di proprietà permette di evitare la tassazione della plusvalenza;
• non si deve però trattare di un semplice accordo tra le parti per il pagamento a rate.